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Comment obtenir du financement immobilier commercial

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Demander un prêt pour l’achat d’un immeuble commercial peut constituer un défi de taille. La plupart du temps, c’est la banque qui décidera en dernier lieu si vous pourrez ou non aller de l’avant. Cependant, vous pourriez augmenter considérablement vos chances d’obtenir un prêt en suivant les étapes clés ci-dessous.

«Mettez-vous à la place de votre banquier», conseille Jean-Sébastien Vincent, directeur, Comptes majeurs à BDC. «Demandez-vous ce qui pourrait le rassurer et l’amener à vous accorder ce prêt.» Marc Noël-Corriveau, directeur de comptes principal à BDC, est du même avis: «Beaucoup d’entrepreneurs font mauvaise impression parce qu’ils n’ont pas fait leurs devoirs avant de rencontrer leur banquier.»

Voici les sept étapes cruciales qui, selon MM. Vincent et Noël-Corriveau, vous aideront à obtenir un prêt immobilier commercial.

1. Démontrez que votre entreprise est rentable

Veillez d’abord à ce que les finances de votre entreprise soient en ordre. «La première condition pour obtenir du financement est d’avoir une entreprise rentable et en croissance, affirme M. Vincent. Une entreprise non rentable a peu de chances d’obtenir du financement. Les banques aiment voir des antécédents de rentabilité solides.»

Voici quelques bons conseils sur la façon d’augmenter la rentabilité de votre entreprise.

2. Évaluez vos besoins d’espace

Étudiez soigneusement vos besoins immobiliers. Les banquiers n’apprécient guère les demandes de financement pour des projets mal conçus ou lancés sur un coup de tête. Ils veulent avoir la preuve que vous avez bien planifié votre projet.

Déterminez votre budget, l’emplacement où vous souhaitez vous installer et la superficie nécessaire. Voyez s’il vaut mieux acheter ou louer et comment vous pourrez soutenir la croissance prévue de votre entreprise. «Nombre d’entrepreneurs ne planifient pas adéquatement l’achat de leur immeuble, précise M. Noël-Corriveau. Par exemple, ils achètent souvent un espace qui répond tout juste à leurs besoins actuels, sans tenir compte de leur éventuelle expansion.»

Lorsque vous préparez votre budget, il est important de considérer non seulement le coût de l’achat (ou du loyer de base, dans le cas d’une location), mais aussi les coûts supplémentaires, que les entrepreneurs ont tendance à négliger ou à sous-estimer – notamment les coûts de diligence raisonnable, les frais de rénovation, les pertes dues à l’arrêt de la production durant la transition, les frais juridiques, les dépenses d’exploitation récurrentes de l’immeuble et, dans le cas d’une location, les frais accessoires et les coûts des améliorations locatives.

Préparez un budget efficace pour l’achat ou la location de votre immeuble commercial.

3. Ayez déjà en tête un immeuble précis

Une banque décide du montant qu’elle est prête à vous accorder en fonction de vos finances, mais aussi du type d’immeuble que vous convoitez, de son état, de son âge et de son potentiel de revente. Si vous ne lui présentez pas d’immeuble précis, il sera difficile pour elle de déterminer combien elle pourra vous accorder.

De plus, le banquier pourrait se faire une mauvaise opinion de vous s’il a l’impression que vous n’êtes pas un acheteur sérieux et que vous lui faites perdre son temps.

Si vous n’avez pas d’immeuble précis en tête, il se peut néanmoins qu’une banque vous accorde une rencontre préliminaire pour vous donner une idée du financement qu’elle serait prête à vous accorder. Toutefois, il est généralement recommandé d’organiser une telle rencontre avec une banque seulement si vous entretenez une bonne relation avec elle.

4. Préparez vos documents

Dès que vous aurez en tête un immeuble précis, préparez les documents que vous devrez remettre à la banque. Vous devrez notamment présenter des états financiers à jour, un plan d’affaires rigoureux et des renseignements détaillés sur l’immeuble qui vous intéresse. Les banques aiment également voir qu’elles ont affaire à une équipe de direction expérimentée.

«C’est un peu comme pour une entrevue d’embauche, observe M. Vincent. Vous devez faire une bonne première impression, être à l’heure au rendez-vous et bien vous préparer.»

5. Rencontrez votre banquier avant de faire une offre d’achat

Il est recommandé de rencontrer votre banquier avant de faire une offre d’achat sur l’immeuble que vous souhaitez acquérir, surtout si c’est la première fois que vous entreprenez une telle démarche.

Votre banque vous expliquera à quelles conditions elle vous accordera du financement, par exemple si vous lui présentez une évaluation environnementale et une inspection de l’état de l’immeuble, une évaluation de la valeur de la propriété et une recherche de titres. Il peut être utile de faire appel à des experts reconnus pour ce type de diligence raisonnable. Chaque banque a sa propre liste d’experts. Si vous vous tournez vers quelqu’un d’autre, il se peut que votre banque demande un deuxième avis, ce qui pourrait retarder la transaction.

6. Laissez suffisamment de temps

Votre offre d’achat devrait laisser suffisamment de temps à la banque pour examiner la transaction. Il est courant de voir des offres avec une échéance d’à peine 30 jours, alors que les banques ont souvent besoin de six semaines, et parfois même plus, lorsque la diligence raisonnable met au jour des problèmes.

«Les entrepreneurs ne prévoient généralement pas suffisamment de temps pour la démarche de diligence raisonnable de la banque, soutient M. Vincent. Cela peut amener certaines frictions entre l’acheteur et le vendeur au sujet du prolongement de l’offre d’achat. Il arrive même que la transaction soit annulée.»

7. Tenez compte des conditions du prêt, pas seulement du taux d’intérêt

Lorsque vous négociez avec les banques, ne tenez pas uniquement compte des taux d’intérêt. Évaluez également les conditions du prêt. Celles-ci pourraient jouer un rôle aussi important pour votre rentabilité que les taux d’intérêt.

  • Une des variables clés à considérer est le ratio prêt-valeur, c’est-à-dire le pourcentage de la valeur de la propriété que la banque financera. Les banques offrent habituellement de financer entre 75 % et 100 % de la valeur d’un immeuble commercial, selon l’état de la propriété, son potentiel de revente et d’autres facteurs. Le reste doit généralement être comblé à même le fonds de roulement de l’entreprise ou les fonds personnels de l’entrepreneur. Si votre entreprise se voit accorder un ratio élevé, elle pourra alors profiter de plus de liquidités à court terme pour investir dans sa croissance ou pallier les éventuels manques de fonds.
  • Pensez aussi à la période d’amortissement. Dans le cas des prêts immobiliers commerciaux à terme, cette période varie généralement entre 15 et 25 ans. Vous pourriez demander une période plus longue pour disposer de plus de liquidités dans l’immédiat.
  • À ne pas négliger non plus, la flexibilité avec laquelle votre banque pourrait vous offrir des congés de remboursement pour votre prêt. Par exemple, vous pourriez lui demander de vous accorder un congé de remboursement du capital pendant les 12 ou 24 mois suivant la transaction pour absorber les coûts du déménagement et en gérer les perturbations. Si vous vous retrouvez un jour face à des problèmes de liquidités, des conditions souples vous permettront de reporter vos remboursements jusqu’à ce que vous ayez remis votre entreprise sur pied.
  • La banque pourrait également inclure une partie ou la totalité des frais de rénovation dans votre prêt à terme, surtout si les travaux auront pour effet d’augmenter la valeur de votre propriété. Examinez soigneusement les différentes options de financement de votre banque. Vous serez sans doute agréablement surpris de tous les avantages dont votre entreprise pourrait bénéficier.

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