Comment cet entrepreneur a trouvé la bonne propriété commerciale pour son entreprise

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Charles Lui - Ready for real estate: How to find and buy a commercial building

L’achat d’un immeuble peut être avantageux pour vous et votre entreprise. Toutefois, les mauvaises surprises sont presque inévitables. Charles Lui savait qu’une bonne préparation est essentielle pour surmonter les défis.

Charles Lui s’y connaît en déménagement. Producteur en pleine croissance de rouleaux de printemps, de wontons et de dumplings de Richmond (C.-B.), il a déménagé six fois son entreprise Fine Choice Foods dans des locaux toujours plus grands.

Sa femme, Christina, et son oncle ont démarré l’entreprise en 1986 dans un espace de 45 mètres carrés à l’arrière d’un magasin, en vendant des dim sums chinois surgelés. Deux ans plus tard, Charles Lui les rejoint pour devenir le président de l’entreprise et déménager dans des locaux plus vastes.

Les ventes augmentent et l’entreprise s’installe dans un nouvel espace locatif. À peine quelques années plus tard, l’espace devient trop exigu. Cette fois, Charles Lui en a assez d’être locataire.

Trouvez le bon emplacement

Charles Lui a certaines priorités en tête quand il commence à chercher un immeuble. L’emplacement en est une. Pour garder son personnel, l’immeuble doit être à une distance raisonnable et proche des transports en commun.

Il lui faut aussi être connecté de façon fiable au réseau municipal d’alimentation et d’évacuation des eaux, car son entreprise a besoin de beaucoup d’eau pour la préparation des aliments. Idéalement, la propriété doit aussi posséder un espace suffisant pour permettre l’expansion de l’entreprise.

Charles Lui opte pour un terrain vacant sur lequel un promoteur immobilier lui propose de bâtir une usine selon ses spécifications rigoureuses. Plus tard, il met la main sur un immeuble mitoyen dès sa mise en vente, doublant ainsi l’espace de ses installations, et achète trois copropriétés commerciales de l’autre côté de la rue, pour l’entreposage.

Aujourd’hui, l’entreprise dispose d’un espace de 5 500 mètres carrés. En cinq ans, les ventes ont augmenté de 50 %, et le nombre de membres du personnel dépasse la centaine.

Un bon investissement

Choisir de devenir propriétaire peut être financièrement pertinent pour vous et votre entreprise, dit Olga Plotnikova, directrice principale à BDC. Celle-ci a financé les immeubles et l’achat d’équipement de Fine Choice Foods et lui a fourni des services-conseils.

«L’immobilier est un bon investissement, qui procure sécurité et sérénité, dit Olga Plotnikova. Vous vous constituez un capital et vous n’avez plus à vous préoccuper du renouvellement du bail ou des hausses spectaculaires du loyer.»

Mais des obstacles imprévus peuvent se présenter, même pour les propriétaires d’entreprise d’expérience.

Entourez-vous des bonnes personnes

Pour un enjeu aussi grand, la recherche et la préparation adéquates sont indispensables, dit Olga Plotnikova.

Avant tout, vous devriez rencontrer votre comptable et votre banque pour vous assurer d’un financement.

Votre banque vous dira quel financement vous pouvez obtenir. Votre comptable, lui, vous conseillera sur la façon d’optimiser la structure fiscale de votre achat – en utilisant une société de portefeuille pour acquérir votre immeuble, par exemple.

Vous devriez trouver ensuite une agente immobilière ou agent immobilier efficace qui connaît le marché local. Dans l’immobilier commercial, beaucoup de propriétés à vendre ne sont pas annoncées.

Prenez le temps de faire un contrôle préalable

Une courtière ou un courtier en immobilier commercial de talent devrait pouvoir dénicher des propriétés en vente répondant à vos besoins: emplacement, accès routier, entrepôts et accessibilité pour la clientèle et le personnel. L’espace pour une éventuelle expansion devrait aussi être pris en considération.

Dès que vous avez trouvé un immeuble qui vous intéresse, effectuez rapidement un contrôle préalable. Exigez une évaluation environnementale du site ou demandez qu’on en produise une pour clarifier tout problème de contamination. Faites aussi une vérification technique du bâtiment – l’équivalent commercial d’une inspection d’habitation.

Enfin, les imprévus sont pratiquement inévitables. Les entreprises négligent souvent d’établir un budget pour les périodes d’indisponibilité, une nouvelle signalisation, l’achat de nouveaux équipements, les droits de cession immobilière et les frais juridiques. Olga Plotnikova suggère de réserver à cette fin un fonds de prévoyance de 5 à 10 % du coût total du projet.

Quand on lui demande quels conseils il donnerait aux propriétaires d’entreprise, Charles Lui souligne l’importance d’entretenir de bonnes relations avec sa banque. «Cela nous a permis d’obtenir des conditions de financement avantageuses et d’épargner beaucoup d’argent», constate l’entrepreneur.

Charles Lui suggère aussi aux propriétaires d’entreprise de faire preuve de prudence.

«Il faut toujours prendre son temps avant d’acheter. "Même un déménagement soigneusement planifié peut réserver des surprises», conclut Charles Lui.

3 conseils pour acheter un immeuble commercial

1. Consultez vos conseillères et conseillers

Communiquez rapidement avec votre banque pour avoir une idée du financement que vous obtiendrez. Vérifiez aussi auprès de votre comptable que votre bilan est en ordre et que la transaction est optimisée à des fins fiscales. Vous devez aussi dénicher une courtière ou un courtier en immobilier commercial efficace. Ces personnes pourront vous aiguiller vers d’autres spécialistes: avocates et avocats, évaluatrices et évaluateurs, inspectrices et inspecteurs en bâtiment, entrepreneures et entrepreneurs en construction ainsi qu’ingénieures et ingénieurs en environnement et en géotechnique.

2. Choisissez bien votre emplacement

À l’évidence, un bon emplacement est une priorité. L’accessibilité pour la clientèle et le personnel, le stationnement et les transports publics, la commodité d’expédition et de réception des marchandises, les services à proximité, les enjeux de zonage et l’espace pour de l’expansion font également partie des aspects à considérer.

3. Effectuez un contrôle préalable

Outre une vérification technique de l’immeuble, assurez-vous d’obtenir une évaluation environnementale pour révéler une éventuelle contamination de la propriété, une utilisation antérieure de produits toxiques sur le site ou à proximité, ou la présence de matériaux de construction problématiques.

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