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Les questions environnementales à surveiller lors d’un achat immobilier commercial

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Tout entrepreneur qui envisage l'achat d'un terrain devrait tenir compte de l'état environnemental de la propriété. Si des activités industrielles y ont eu lieu dans le passé, il se peut que le terrain soit contaminé. Puisqu’une décontamination peut s'avérer coûteuse et interminable, faites preuve de diligence raisonnable avant de poursuivre votre démarche d’achat.

Qu'est-ce qu'un site contaminé?

Un terrain est considéré comme contaminé si l'on y retrouve des polluants pouvant présenter des dangers pour les humains ou l'environnement. La contamination est normalement le résultat de pratiques insalubres dans des lieux commerciaux ou industriels au sein desquels des produits dangereux ont été fabriqués, entreposés ou utilisés. L’élimination négligente des déchets, les déversements de carburants et les fuites de réservoir de stockage figurent parmi les mauvaises pratiques.

Au Canada, dans environ 60 % des lieux contaminés, les hydrocarbures pétroliers sont en cause. Parmi les autres contaminants, citons les matières organiques et nutriments réduisant la concentration en oxygène (par ex., fumier, matières de vidange, potassium, phosphate et azote), les toxiques organiques (par ex., BPC et pesticides), les métaux (dont le zinc, le cadmium, le plomb et le mercure), les substances radioactives (comme l'uranium, l'eau lourde et le radon), et les substances nuisibles (par ex., le soufre, le fer, le méthane ou les obus non explosés).

Ces substances et matières sont dangereuses car elles peuvent contaminer le sol, les nappes phréatiques ou d'autres édifices, provoquer des incendies, des explosions et le dégagement d'odeurs désagréables, être toxiques pour les humains ou l'environnement, ou dans des cas extrêmes, empêcher le sol de retenir l'eau ou de recycler les nutriments.

Le Groupe de travail sur la gestion des lieux contaminés (Sites contaminés fédéraux) du gouvernement canadien donne des renseignements sur les causes de la contamination et les stratégies à adopter pour remédier au problème.

Quelles sont les activités commerciales susceptibles d'entraîner une contamination?

Une attention particulière est nécessaire si l'une des activités à haut risque suivantes s'est tenue sur les lieux:

  • Huile et pétrole: extraction, transformation, transport ou distribution
  • Produits chimiques: fabrication ou transformation
  • Plastiques, polystyrène et caoutchouc: fabrication
  • Aliments et sous-produits d'animaux: transformation
  • Minéraux et métaux: extraction et transformation
  • Industries connexes au transport y compris la fabrication, la distribution et l'entretien ou la réparation des automobiles, des avions et des trains
  • Épuration des eaux usées, traitement des sols contaminés et dépôt de neige
  • Pâte et papier: fabrication
  • Ciment et asphalte: fabrication
  • Activités pour lesquelles il est nécessaire d'entreposer des produits dangereux comme des bouteilles de gaz et d'huile.

Avant de faire cesser ces activités, vous-même ou l'entreprise qui vend le terrain aura peut-être besoin de procéder à une évaluation environnementale et soumettre un plan d'assainissement de la propriété aux autorités gouvernementales, notamment si l'on a effectué des activités à haut risque sur la propriété ou dans les environs. Même si les activités ou occupants antérieurs sont inconnus, l'évaluation environnementale peut s'avérer une excellente idée, ne serait-ce que pour éviter d'être tenu responsable éventuellement de son assainissement.

Si vous souhaitez acheter une propriété, commencez d'abord par communiquer avec l'administration municipale ou le gouvernement provincial. Vous pouvez également avoir recours aux services d'une société environnementale pour faire évaluer les lieux.

Les institutions financières associées aux achats de propriété exigent généralement une évaluation environnementale des lieux selon les normes de l'Association canadienne de normalisation, bien que la loi ne l'impose pas, en particulier si la propriété est reconnue pour avoir été un site industriel.

Les lois et les réglementations qui spécifient le responsable de l'assainissement et de la décontamination des propriétés varient d'une province à l'autre. En général, l'assainissement est la responsabilité de la personne ou de l'entreprise qui a utilisé la propriété lorsque la contamination s'est produite. Cette responsabilité peut s'étendre à toute entité ayant eu le contrôle de la propriété contaminée et ce, même si celle-ci n'a jamais été propriétaire de la propriété en question. Consultez les réglementations provinciales pour vérifier s'il existe des programmes spéciaux visant à remettre en état les terrains abandonnés.

Évaluation environnementale d'une propriété

Pour savoir si une propriété ou ses nappes phréatiques sont contaminées, certaines provinces exigent des échantillons du sol et d'eau aux fins d'analyse ainsi qu’une recherche portant sur les titres de propriété. Les exigences concernant la collecte et l'analyse des échantillons, de même que la certification de la non-contamination d'une propriété, diffèrent selon les provinces et les territoires. (Cliquez sur les liens suivants pour connaître les règlements dans les différentes provinces et les différents territoires: Colombie-Britannique (en anglais), Alberta (en anglais), Saskatchewan (en anglais), Manitoba (en anglais), OntarioQuébecCanada atlantique (en anglais), Territoires du Nord-Ouest (en anglais), Yukon et Nunavut.

Si une décontamination est nécessaire, posez-vous les questions suivantes:

  • Qui est responsable de la décontamination?
  • Quel est le risque potentiel de responsabilité future?
  • Comment un tel risque peut-il influer sur la valeur future de la propriété?
  • Les coûts engendrés valent-ils l'investissement?
  • La propriété peut-elle être suffisamment assainie pour convenir aux activités prévues?

Pour répondre à ces questions, il peut être nécessaire de consulter des spécialistes en droit, en environnement et en biens immobiliers.

Assainissement: décontamination

On a souvent recours aux services de sociétés spécialisées en consultation environnementale pour effectuer la décontamination. Elles utilisent une foule de procédés qui présentent chacun des avantages et des inconvénients sur le plan environnemental et financier. De récentes technologies novatrices permettent de réduire les coûts d'assainissement. Parmi elles, citons la biorestauration sur place (qui implique l'injection d'agents biologiques dans le sol), la phytoremédiation (qui a recours aux plantes pour neutraliser la contamination), l'oxydation chimique (qui passe par un traitement à l'oxygène visant à modifier la structure moléculaire des contaminants organiques en vue de stimuler leur biodégradation), l'extraction multi phase ou la biorespiration (qui suppose l'aspiration des liquides et le pompage d'air simultanés) et l'injection d'air dans l'eau pour favoriser la dégradation des hydrocarbures.

Les sociétés de décontamination du sol et des nappes phréatiques ne sont pas toujours spécialisées dans l'application de tous ces procédés. C'est pourquoi il importe de repérer en premier lieu les types de contaminants présents. Vous pourrez ainsi choisir la méthode de décontamination la plus efficace et la société la mieux à même de remplir cette tâche.

Prévenez la contamination

Il incombe aux sociétés de réduire au minimum leurs effets sur l'environnement. Environnement Canada offre des lignes directrices sur la réduction des émissions, des effluents et des déchets. Même si ces lignes directrices ne sont pas juridiquement contraignantes, elles peuvent servir de référence aux lois et règlements futurs.

Pour limiter l'incidence de votre entreprise sur l'environnement, déterminez la loi sur l'environnement qui régit vos activités, prenez soin de gérer prudemment les produits dangereux, accordez une attention particulière au stockage sécuritaire et à la prévention des fuites, et éliminez tous les déchets comme il se doit tout en privilégiant si possible la réutilisation et le recyclage.

Enfin, envisagez de procéder à une vérification environnementale pour vous conformer à une norme environnementale internationale, notamment ISO 14000.

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