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Comment établir un budget bien pensé pour l’achat d’un immeuble commercial

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L’acquisition d’un immeuble commercial est souvent l’achat le plus important d’une entreprise. Un budget bien pensé est donc essentiel pour éviter les erreurs coûteuses qui pourraient nuire à votre rentabilité.

«Il est important de comprendre le coût total d’un tel achat ainsi que son impact sur le bénéfice net de votre entreprise», explique Brett Prikker, directeur, Comptes majeurs à BDC, qui a financé de nombreuses transactions immobilières commerciales. «J’ai connu des entreprises qui ont dû vendre un immeuble peu de temps après l’avoir acheté parce qu’elles avaient mal calculé les coûts associés à cette acquisition.»

Suivez les étapes recommandées par Brett Prikker pour établir un budget efficace pour l’achat imminent ou futur d’un immeuble commercial.

Étape 1: Comprenez vos coûts

Au moment d’évaluer l’achat d’un immeuble commercial, bien des entreprises font la grave erreur de sous-estimer ou, pire encore, de négliger complètement les dépenses importantes associées à cette transaction. Pour éviter cette erreur potentiellement coûteuse dans votre budget, veillez à tenir compte des facteurs suivants.

Coûts de l’achat:

Les coûts liés à l’achat ne se limitent pas au prix payé pour la propriété. Par exemple, vous pourriez devoir payer des sommes importantes aux fins de la diligence raisonnable, y compris les évaluations structurales et environnementales, l’évaluation immobilière et la recherche de titres.

Frais de clôture:

Lors de la conclusion de la transaction, il faut généralement payer les droits de cession immobilière, les frais juridiques, la commission de l’agent immobilier et, dans certains cas, la taxe de vente. Si vous avez déjà une hypothèque sur un immeuble, vous devrez peut-être verser une pénalité pour remboursement anticipé.

Imprévus:

Vous devriez mettre un montant de côté pour faire face aux dépenses imprévues. Ce fonds de réserve devrait généralement représenter entre 10 et 15 % du prix d’achat de la propriété. Plusieurs de ces coûts peuvent être établis avec plus de précision lorsque vous négociez l’achat d’un immeuble commercial.

Rénovations et réparations:

Vous devrez peut-être rénover l’emplacement pour qu’il réponde aux besoins de votre entreprise. En outre, il arrive parfois que la diligence raisonnable fasse ressortir certaines réparations majeures nécessaires. Le toit, les fenêtres, les fondations, le revêtement extérieur, la plomberie, l’électricité et les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation représentent des dépenses de rénovation et de réparation coûteuses.

«Les réparations qui touchent la structure sont souvent celles auxquelles on s’attend le moins, souligne Brett Prikker. Bien souvent, les entreprises sous-estiment le coût des rénovations d’un immeuble.»

Conseil: Avant d’évaluer le coût des travaux, déterminez comment vous utilisez votre espace actuel pour voir s’il est possible de le réaménager plus efficacement. Invitez un entrepreneur et des employés clés sur la propriété que vous voulez acquérir pour y discuter des rénovations que vous comptez faire. Pour les travaux importants, il est recommandé d’obtenir plusieurs devis.

Frais de déménagement:

Il est également important de tenir compte des frais qu’entraîne le déménagement des meubles, de l’équipement et des stocks. Pensez aussi au coût de l’installation des lignes téléphoniques et du service Internet, de la fabrication des enseignes et affiches, de l’annonce de votre nouvelle adresse, du nettoyage (si le site contient des contaminants ou des matériaux de construction dangereux), ainsi que des réparations à votre emplacement actuel pour le remettre dans son état d’origine.

Permis:

Il se peut que la diligence raisonnable révèle des enjeux de permis et de zonage, ainsi que des situations d’empiétement (structures qui empiètent sur une propriété voisine) et de servitude (droit d’utiliser une partie d’une propriété voisine) qui engendrent des coûts.

Temps d’arrêt:

Souvent, on néglige les coûts liés au temps d’arrêt de la production durant le déménagement. Assurez-vous de calculer ce qu’il vous en coûtera pour augmenter la production afin d’accroître les stocks et d’éviter les ruptures. «En général, le déménagement d’une entreprise prend plus de temps que prévu, confirme Brett Prikker. Il arrive souvent que les entreprises ne réalisent pas à quel point le temps d’arrêt de production peut être long. Un déménagement ne se fait pas en une nuit

Coûts d’exploitation et augmentations:

Vous devrez également déterminer quels seront les coûts d’exploitation de la nouvelle propriété ainsi que les revenus qu’elle générera. Ces coûts comprennent généralement le financement, le coût des services publics, l’impôt foncier, les frais d’assurance et les frais d’entretien, comme le déneigement, les services de nettoyage, l’aménagement paysager et la gestion de la propriété.

Demandez au propriétaire ses anciennes factures. Tenez également compte du fait que vous utiliserez peut-être l’espace différemment de l’ancien occupant. Par exemple, si vous utilisez tout l’espace alors que l’ancien locataire n’en occupait que la moitié, vos frais de chauffage risquent d’être plus élevés. Votre compte de taxes foncières pourrait également changer si votre propriété accueillait auparavant une entreprise d’un type différent de la vôtre.

Vérifiez également quelle a été l’augmentation des coûts d’exploitation au cours des dernières années. Vous pourrez ainsi prévoir de façon plus précise les augmentations futures.

Étape 2: Établissez des prévisions annuelles

Maintenant, saisissez les chiffres que vous avez recueillis dans votre état des résultats prévisionnels annuel. La répartition par catégorie des coûts et des revenus associés à l’achat (par exemple, loyers, frais de stationnement, ventes par machines distributrices, publicité extérieure) permet d’avoir une meilleure idée des coûts réels. Basez-vous ensuite sur les revenus prévus pour déterminer si vous avez les moyens d’acheter l’immeuble. Enfin, saisissez les mêmes chiffres dans votre état des résultats de l’année précédente pour savoir quel impact ils auraient eu sur votre rentabilité.

«Vous devez vous demander: “Est-ce le meilleur endroit pour nous?”, précise Brett Prikker. En établissant un budget bien pensé, vous comprendrez mieux les avantages que vous pourriez tirer de l’acquisition de cette propriété.»

Étape 3: Surveillez vos chiffres

Dans le budget annuel de votre entreprise, effectuez le suivi des coûts d’exploitation et d’amélioration de l’immeuble ainsi que des revenus que vous en tirez. Veillez à bien comprendre vos coûts afin de prévoir des fonds suffisants dans votre budget, et soyez à l’affût des économies.

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