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7 dépenses «surprises» à éviter lors de l’achat d’un immeuble commercial

Ne sous-estimez pas les dépenses importantes associées à l’achat d’un immeuble

Temps de lecture: 3 minutes

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Même les entrepreneurs expérimentés s’exposent à des dépenses imprévues lorsqu’ils achètent un immeuble commercial pour leur entreprise.

Coûts cachés, dépassements des coûts de construction, période d’indisponibilité plus longue que prévue… Il est difficile d’anticiper toutes les dépenses. C’est pourquoi les banquiers recommandent souvent de constituer un fonds de prévoyance de l’ordre de 5 à 10 % du budget total prévu pour votre projet.

Un peu de planification peut aussi vous aider à éviter des dépenses cachées et à minimiser les risques de perturbation de vos activités. Voici quelques-uns des coûts que vous pourriez avoir à assumer et des astuces pour vous y préparer.

1. Dépassements des coûts de rénovation

Il est rare qu’une entreprise puisse emménager dans de nouveaux locaux et commencer ses activités immédiatement, surtout dans les secteurs strictement réglementés et soumis à des normes rigoureuses. Par ailleurs, des rénovations pourraient être nécessaires si vous comptez louer une partie de l’immeuble à des locataires.

Avec l’aide d’un conseiller, si nécessaire, vous pouvez préparer un budget détaillé pour les rénovations, y compris tous les travaux visant à satisfaire les besoins des locataires. Vous devriez également budgéter l’éventualité de la vacance des espaces à louer qui ne contribueront pas à vos revenus.

Adressez-vous à des professionnels de la construction qui connaissent bien votre secteur. Ils doivent être expérimentés, avoir une excellente réputation en ce qui a trait au respect des échéances et être solides financièrement. Renseignez-vous en détails sur ce que le prix ou l’estimation couvre exactement. N’oubliez pas les éléments tels que les aires de stationnement, l’aménagement paysager, les enseignes ou les composantes mécaniques.

2. Période d’indisponibilité

Il est courant que les entrepreneurs sous estiment l’attention que peut exiger un déménagement, ainsi que les périodes d’indisponibilité qu’il peut impliquer pour les employés et les équipements. Planifiez attentivement ces interruptions afin d’éviter les surprises pendant le déménagement.

3. Malfaçons

Les malfaçons et les problèmes environnementaux peuvent être une source majeure de maux de tête et réduire à néant votre calendrier de déménagement. Avant de finaliser la transaction, faites procéder à une vérification technique de l’immeuble, l’équivalent commercial de l’inspection pour une maison. Vous devriez aussi obtenir une évaluation environnementale pour révéler une éventuelle contamination de la propriété, une utilisation de produits toxiques sur le site ou à proximité dans le passé, ou la présence de produits de construction problématiques, comme l’amiante.

4. Aménagement inefficace

Avant de commencer les rénovations et d’emménager, vous pouvez faire appel à un expert en efficacité opérationnelle afin d’optimiser l’aménagement de vos locaux pour maximiser la production et réduire le gaspillage. Grâce à cela, vous pouvez réduire significativement vos futures charges d’exploitation.

5. Zoning

Si l’usage du nouvel immeuble ou du nouveau terrain change considérablement lorsque vous emménagez, vous risquez d’enfreindre les règlements de zonage et d’utilisation des sols. Avant de signer le contrat d’achat, assurez-vous que vous pourrez exercer vos activités à ce nouvel emplacement et renseignez-vous sur les coûts ou les délais pouvant découler d’une mise en conformité avec les règlements d’urbanisme.

6. Coûts d’exploitation

Les coûts liés à l’exploitation, aux assurances et à l’entretien du nouvel immeuble pourraient vous surprendre, surtout si vous déménagez dans un immeuble plus grand. Demandez au vendeur une liste détaillée des frais généraux récurrents et des travaux et réparations récents.

7. Extras

Parmi les autres coûts imprévus, mentionnons les services publics, la conformité à des exigences d’atténuation du bruit et de réduction des émissions, les nouvelles enseignes et les nouveaux équipements, les taxes et les frais juridiques. Certaines dépenses sont tout simplement impossibles à anticiper, ce qui est une raison de plus pour constituer un fonds de prévoyance dans le financement global de votre nouvel immeuble.

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