Lettre économique mensuelle
Crash immobilier en vue?
Le printemps est habituellement synonyme d’effervescence et de forte activité dans le secteur résidentiel au Canada. Mais ce premier printemps postpandémique laissera plutôt un goût amer pour plusieurs – particulièrement chez les plus récents acheteurs.
Outre le recul des ventes enregistré en mars et en avril, les inventaires remontent mais surtout, les prix diminuent. La hausse de l’inflation et, en contrepartie, celle des taux d’intérêt, allaient certainement ralentir le marché mais jusqu’à quel point? Voyons-nous les premiers signes de l’effondrement de l’immobilier au Canada?
La fameuse bulle qui ferait pop…
La crainte d’une bulle immobilière au Canada plane depuis plusieurs années. En fait, cette menace refait régulièrement surface depuis la crise qu’a connue le marché immobilier américain en 2008. 2022 sera-t-elle l'année où la bulle éclatera enfin?
S’il y a bien un marché qui aura bénéficié de cette pandémie, c’est bien le secteur résidentiel qui a fracassé records après records. Malgré la baisse des deux derniers mois, le prix moyen d’une résidence demeure supérieur de 40 % du niveau qui prévalait avant la crise de la COVID-19.
Plusieurs facteurs, notamment les nombreux confinements et l’essor du télétravail ainsi que des conditions économiques extrêmement favorables, expliquent l’engouement exceptionnel pour le marché immobilier pendant la pandémie.
Une chose est certaine: le rythme croissant du marché résidentiel canadien ces deux dernières années n’était pas soutenable. L’acclimatation à un nouvel environnement endémique et des conditions économiques moins accommodantes sont annonciatrices d’une nouvelle tendance sur le marché.
Douche froide de la demande
Les conditions économiques ont changé rapidement dernièrement et commencent à peine à se refléter sur le marché immobilier.
D’une part, il y a l’inflation vertigineuse qui se maintient toujours à des records vieux de 30 ans et qui ne devrait pas diminuer de sitôt au Canada. Au fur à mesure que le coût des biens augmente et que la confiance diminue, les consommateurs tendent à être de moins en moins enclin à faire des achats importants – une maison par exemple. La compétition sur le marché s’adoucit également alors que plusieurs acheteurs, confrontés aux offres multiples et à la surenchère, se sont découragés de ne pouvoir acheter des résidences.
Mais les coûts de financement sont le facteur prédominant qui freine la demande dans le secteur résidentiel. Si les hausses de taux directeur mettent plusieurs mois à prendre effet dans l’économie, le marché immobilier réagit pour sa part plus rapidement.
La Banque du Canada estime qu’il faut entre 18 à 24 mois pour ressentir l'impact complet d'un changement de taux. Avec le problème d’abordabilité que connait plusieurs marchés résidentiels canadiens actuellement, l’impact des hausses de taux devrait se faire sentir beaucoup plus rapidement.
Les hausses de taux se sont accélérées à vitesse grand V au pays, passant de 0,25 % en mars à 1,5 % au moment d’écrire ces lignes.
Le marché obligataire – utilisé comme taux de référencement pour les taux hypothécaires – était déjà en hausse avant que la Banque du Canada commence à augmenter le taux directeur.
En avril 2022, le taux hypothécaire 5-ans s'élevait à 4,19 % – le plus haut niveau atteint depuis juillet 2019 et il devrait encore augmenter dans les prochains mois. En fait, ce taux pourrait même atteindre la barre de 5 % avant la fin de l’année.
Il faut remonter à 2010 pour retrouver un marché immobilier canadien dans une telle situation, alors que ce secteur encaissait encore les déboires de la grande crise financière.
Un ralentissement… pas un crash
Même si un ralentissement de la demande est imminent et que les enjeux d’abordabilité frappent plusieurs segments de marché, l’accroissement de la population et la composition du secteur des premiers acheteurs demeure favorable à des hausses de prix à moyen terme.
Ces derniers comptaient toujours pour environ la moitié des acheteurs du marché résidentiel canadien et les perspectives de croissance de ce groupe demeurent solides. Les générations des milléniaux et des Z croissent plus rapidement que toutes les autres au pays grâce au flux migratoire. D’ailleurs, les milléniaux seront bientôt (d’ici environ 7 ans) plus nombreux que les babyboomers et deviendront ainsi le groupe démographique dominant au pays.
La génération Z, née entre 1996 et 2012, commence à faire son entrée sur le marché du travail et, par conséquent, sur le marché immobilier. Les habitudes d’investissement de cette génération les rendent financièrement plus susceptibles et prêts à devenir propriétaire à 30 ans, contrairement aux milléniaux au même âge.
Quel élément aura le plus de poids: La croissance de la population ou les taux d’intérêt?
Au final, on entrevoit des baisses de prix ici et là au pays mais pas de crash à l’image de la crise qui a frappé le marché américain il y a quinze ans! Même si une énorme portion de la dette canadienne est dirigée vers l’immobilier, il est peu probable que les défauts de paiement se multiplient significativement. Les normes de crédit sont plus strictes qu'elles ne l'étaient et la qualité globale du crédit des acheteurs, qui s’est améliorée pendant la pandémie, est loin d'être une source d'inquiétude.
Ultimement, les hausses de taux d’intérêt auront un impact dans les marchés où les prix sont les plus élevés et qui pourraient connaître des corrections pouvant atteindre jusqu’à 10 % du prix en un an. Mais le phénomène devrait être temporaire, le temps de s’acclimater à la nouvelle réalité de taux d’intérêt plus élevés qui pourrait d’ailleurs survenir plus rapidement qu’on le pense.
D’un point de vue national, on s’attend davantage à une faible baisse suivie d’un plateau, avant que le marché ne reprenne un rythme plus adéquat. Il faudra encore beaucoup de temps pour rattraper la dette d’inventaire de logements qui s’est accumulée pendant les dernières années au pays alors que la frénésie des premiers acheteurs restera forte.
En bref, ne sous-estimez par la résilience du marché immobilier canadien malgré les soubresauts qui surviendront dans les prochains mois.
L’économie canadienne a su tirer son épingle du jeu
Contrairement à bien d’autres grandes économies, notamment les États-Unis, le Canada aura traversé le premier trimestre de 2022 sans trop de difficulté.
Bien que le commerce international ait pesé sur la croissance, les ménages et les entreprises ont contrebalancé cette baisse en augmentant leurs dépenses. Dans l’ensemble, l’économie canadienne a connu une croissance annualisée de 3,1 % au cours du trimestre, ce qui demeure robuste même si plusieurs analystes s’attendaient à mieux.
La demande est toujours très forte au pays
Les entreprises resteront vraisemblablement bien occupés alors que la demande intérieure ne dérougit pas. Les dépenses des ménages ont en effet augmenté à un rythme annualisé de 3,4 % au premier trimestre de l’année.
La consommation en service continue à se rétablir mais c’est encore la consommation de biens qui mène le bal. Plusieurs commerces de services de proximité étaient encore limités au début du trimestre par de nombreuses réglementations causées par le variant Omicron.
Les pressions inflationnistes sur les biens, les problèmes d’approvisionnement et l’assouplissement des mesures sanitaires devraient toutefois commencer à bénéficier davantage aux services à l’avenir. Les ventes au détail nettes de l’inflation ont d’ailleurs connu une croissance anémique de 0,2 % au premier trimestre, selon Statistique Canada.
La Banque du Canada garde le cap, jusqu’où ira-t-elle?
Comme prévu, la Banque du Canada a procédé à une seconde hausse de 50-point de base le 1er juin. Les responsables de la banque centrale ont souligné que l'objectif de la banque est de ramener l’inflation dans sa fourchette cible coûte que coûte – ce qui impliquerait donc une autre hausse agressive à la prochaine annonce prévue le 13 juillet pour freiner l’inflation qui se maintient à des records vieux de plusieurs décennies.
Le taux directeur, le patron des taux d’intérêt au pays, est maintenant à 1,5 % et on s’attend à ce qu’il atteigne 2,5 % d’ici l’automne – soit le point médian de la fourchette estimative du taux neutre.
Ce taux ayant débuté l’année à 0,25 %, rappelons-le, nous sommes donc dans un cycle de resserrement historiquement rapide alors que l’économie est toujours en situation de demande excédentaire. Le risque que la banque centrale étouffe la demande augmente, mais elle a encore beaucoup de marge de manœuvre pour que la transition se fasse en douceur.
Les mises en chantier reprennent malgré la hausse des taux
Alors qu’on anticipait que le recul des mises en chantier qui sévissait au Canada depuis quelques mois se poursuive en avril, les constructeurs résidentiels ont plutôt ouvert davantage de chantiers. Les mises en chantier, qui se maintiennent sous leurs niveaux records de 2021, demeurent élevées par rapport à leur moyenne historique.
L’engouement pour les maisons neuves jouit probablement toujours des changements dans les besoins et les préférences découlant de la pandémie alors que nombreuses entreprises canadiennes ont tout juste finalisé leurs politiques en matière de télétravail. Les défis récents sur le marché de la revente et les politiques incitatives annoncées par le gouvernement fédéral ont probablement aussi contribué à maintenir les mises en chantier en hausse.
Le rythme de construction actuel est louable pour contrer le déficit d’inventaire de logement mais les hausses de taux d’intérêt devraient aussi commencer à se répercuter sur le marché immobilier du neuf. Pour l’instant, toutefois, le nombre de permis à bâtir laissent entrevoir le maintien de ce rythme solide à court terme.
Enfin! L’industrie touristique redécolle
La semaine de relâche de mars est précurseur d’un été occupé pour les industries les plus durement touchées par la pandémie à ce jour. Le secteur des arts, du divertissement et des loisirs et celui de l’hébergement et des services de restauration ont tous deux connu une forte croissance mensuelle en mars (respectivement +13,5 % et +10,9 %). Ces secteurs se rapprochent rapidement de leurs sommets prépandémiques alors que l’ensemble de l’économie canadienne a atteint ce jalon il y a six mois déjà.
Les restrictions sanitaires pesaient encore beaucoup sur l’industrie touristique au tout début de l’année. Des gains significatifs sont attendus pour les industries œuvrant dans ces secteurs dans les mois à venir alors que le tourisme international reprend de plus belle.
En mars, seulement, l’activité dans le transport aérien a augmenté de 57,2 % par rapport à février, signe évident que les assouplissements des exigences pour les voyageurs internationaux représentaient un frein à la reprise du secteur.
L’impact sur votre entreprise
- L’économie canadienne repose toujours sur des bases solides dont une demande intérieure importante soutenue par la vigueur du marché du travail et des ménages, donc, qui continuent à dépenser. On devrait commencer à voir un rééquilibrage du budget des ménages vers les services plutôt que les biens.
- Les secteurs liés au tourisme seront soulagés de voir leur activité avoisiner le niveau qui prévalait avant la pandémie. Du moins la demande sera au rendez-vous et il reste maintenant à s’assurer que votre entreprise sera prête à y répondre pleinement!
- Les mises en chantier reprennent une partie du terrain perdu dans les derniers mois malgré les hausses de taux d’intérêt. Les nombre de chantiers devrait quand même ralentir dans les prochains mois, mais les industries liées de près ou de loin au secteur résidentiel seront occupées cet été.
La croissance américaine rattrapera le terrain perdu
Le premier trimestre aura été pire que prévu initialement, selon les plus récentes données qui indiquent que le PIB réel américain aurait reculé au rythme annualisé de 1,5 % par rapport au dernier trimestre de 2021.
Malgré une révision haussière des dépenses de consommation, les baisses d’inventaires et le ralentissement de l’investissement résidentiel auront grugé une part plus importante du PIB que celle anticipée le mois dernier.
Des facteurs sporadiques liés au variant Omicron et le déclenchement de la guerre en Ukraine au premier trimestre se sont en effet répercutés sur les chaînes d’approvisionnement et ont ralenti la capacité des entreprises américaines à répondre à la demande.
Plusieurs éléments pointent toutefois vers une reprise de l’activité économique dès le deuxième trimestre. Le momentum a repris au États-Unis alors que le marché du travail poursuit son essor et que la consommation tient bon malgré l’impact de l’inflation et des hausses de taux d’intérêt.
Le marché du travail toujours en effervescence
En mai, l’économie américaine a créé près de 400 000 nouveaux emplois, portant le total des gains sur un an à plus de 6,5 millions.
Outre le taux de chômage qui se maintient historiquement faible (3,6 %), d’autres signes pointent vers le resserrement du marché du travail et témoignent de la bonne performance de l’économie. Les offres d’emplois demeurent de loin supérieures au nombre de chômeurs au pays, tandis que la croissance des salaires montre des signes de modération sur fond d’accroissement de la population active.
Le nombre de chômeurs à long terme est en baisse constante et les travailleurs découragés (ceux qui font marginalement partie de la population active) commencent à retourner sur le marché du travail. À ce point-ci du cycle, le ralentissement de la croissance des salaires serait en fait de bon augure pour soutenir la Fed dans ses efforts de contrôle de l’inflation.
Les Américains sont toujours en mode « dépense »
La confiance des consommateurs est toujours au plancher, ce qui annonce habituellement une réduction de la consommation. Or, malgré ce pessimisme, l’inflation ne semble toujours pas ralentir les dépenses de consommation qui ont augmenté de 0,7 % en terme réel en avril par rapport à mars. Nos voisins du Sud dépensent encore 18 % plus qu’avant la pandémie, même si l’inflation dépasse 8 %.
Toutefois, les ménages commencent à gruger dans leurs épargnes pour maintenir ce rythme. Le ralentissement de l’emploi et des revenus qui est attendu dans les prochains mois pourrait commencer à se refléter plus rapidement sur la demande.
Au menu de la Fed en juin: resserrement quantitatif et normalisation agressive des taux
Malgré ce que pourraient laisser présager les données du PIB au premier trimestre, l’économie américaine se porte bien alors que la consommation est toujours forte et que l’emploi prospère.
Les anticipations d’inflation de la part des consommateurs et des investisseurs suggèrent également que ces derniers ont toujours confiance en la capacité de la Réserve fédérale à contenir l’inflation. Pour le moment, la Fed signale d’autres hausses des taux importantes avant un retour possible à l’inflation cible. Des hausses de 50 points de base domineront les annonces de la banque centrale américaine cet été et jusqu’à la fin de l’année.
La Réserve fédérale débutera également son cycle de resserrement quantitatif en juin, amorçant ainsi la réduction de son impressionnant bilan et des importantes liquidités présentes dans l’économie américaine.
L’impact pour votre entreprise
- L’emploi continue de faire bonne figure et soutiendra la consommation pendant encore plusieurs mois.
- La hausse des taux d’intérêt et le début du resserrement quantitatif aux États-Unis maintiendront le dollar canadien bas par rapport au billet vert, ce qui devrait également bénéficier aux exportations canadiennes.
- Les ménages commencent toutefois à gruger dans leurs épargnes et les augmentations salariales continueront à ralentir. Si vous transigez uniquement avec des clients américains, vous pourriez connaître une accalmie dans les commandes au cours des prochains mois.
Rien n’arrête l’ascension des cours du brut
N’espérez pas un ralentissement des prix du pétrole cet été. Les cours du brut à livraison prévu en août dépassent en effet les 120$US le baril et les marges des raffineries demeurent trop élevées pour voir le prix à la pompe redescendre.
Le prix actuel du pétrole brut est soutenu par des facteurs provenant autant de l’offre que de la demande. De part et d’autre du marché, rien n’indique que les prix se raviseront de sitôt.
Un rebond de la demande chinoise approche
Après un récent confinement de deux mois liés à la pandémie de COVID-19, Pékin assouplit finalement les restrictions sanitaires. Shanghai, la plus grande ville de Chine et capitale du commerce chinois, reprendra tranquillement vie dans les prochains jours. L’économie chinoise, principal importateur de brut au monde, devrait donc reprendre graduellement de la vigueur et entraîner une hausse de la demande de pétrole mondiale.
L’activité manufacturière chinoise avait déjà redémarré en mai et les allègements se multiplient mais Shanghai reste loin derrière l'Amérique du Nord et l'Europe en matière de gestion de la pandémie. La pression sur la demande énergétique augmentera au rythme du regain de l’activité économique chinoise.
Nouvel embargo sur le pétrole russe
C’est fait, l’Union européenne a déclaré un embargo sur le pétrole russe. L’embargo progressif annoncé prévoit que 90 % des exportations russes de brut en direction de l’UE cesseront d’ici la fin de l’année. Il s’agit spécifiquement d’une restriction à l’importation par bateau, même si l’Allemagne et la Pologne avaient déjà renoncé à l’importation par pipeline.
Les marchés n’ont pas réagi fortement à l’annonce. Ils s’attendent en effet à ce que le pétrole russe trouve preneur à rabais en Asie, tandis que le pétrole du Moyen-Orient et de l’Afrique de l’Ouest habituellement destiné au marché asiatique serait réacheminé vers le marché européen.
L’impact de l’embargo sur l’offre devrait donc être limité et ne devrait pas contribuer à des changements trop importants de prix d’ici là.
Un pas dans la bonne direction pour l’OPEP, mais…
Après des mois à ressentir la pression du monde occidentale pour augmenter sa production de pétrole brut, l’Organisation des pays exportateurs de pétrole et ses alliés (OPEP+) a finalement accepter de le faire plus rapidement.
Les membres du groupe se sont engagés à fournir 648 000 barils supplémentaire par jour à partir de juillet, soit moins d’un pourcent de la demande mondiale. Ce ne sera toutefois pas suffisant pour rééquilibrer le marché.
D’une part, l’augmentation est répartie proportionnellement parmi les nations participantes – incluant la Russie. Il serait surprenant que la Russie réussisse à augmenter son approvisionnement de brut dans le contexte actuel.
D’autres part, l’organisation ne parvient pas depuis des mois à atteindre ses objectifs de production. Exception faite des Émirats arabes unis et de l’Arabie saoudite, la majorité des producteurs sont déjà au maximum de leur capacité.
En bref…
La demande de pétrole, déjà forte, remontera vraisemblablement davantage dans les prochaines semaines alors que Pékin annonce le début du déconfinement et que l’activité économique et la mobilité reprennent en Chine.
L’Union européenne déclenche un embargo progressif sur les importations de pétrole de la Russie qui créera probablement peu d’émoi sur les prix, mais le risque d’exacerber les enjeux d’approvisionnement augmente.
Finalement, les hausses supplémentaires annoncées par l’OPEP+ n’apporteront aucun répit au marché. Les hausses sont trop faibles et la production de plusieurs pays roule déjà à capacité maximale. Résultat: des prix à la pompe élevés tout l’été.
Le contrôle de l’inflation coûte que coûte
La Banque du Canada a augmenté son taux directeur de 50 points de base supplémentaires le 1er juin, ce qui porte le taux à 1,5 %. L'économie est toujours en situation de demande excédentaire et le marché du travail canadiens se resserrent un peu plus chaque mois. Les salaires commencent à augmenter plus rapidement et l’inflation poursuit sur sa lancé faramineuse. La Banque du Canada devrait continuer sur sa lancée et annoncer une autre augmentation d'un demi-point de pourcentage en juillet voir même de 0,75 %. Au rythme actuel, le taux directeur pourrait atteindre 3,0 % avant la fin de l’année.
Le dollar regagne du terrain mais, ça ne devrait pas durer
Malgré une légère baisse en mai, le huard résiste généralement mieux à l'incertitude que les autres devises pour le moment, probablement soutenu par la bonne croissance économique canadienne au premier trimestre. En mai, le dollar s'est échangé à une moyenne de 0,78 $US, soit une légère baisse par rapport au mois précédent. Toutefois, le huard a amorcé une forte remontée au début de juin, la Banque du Canada étant devenue plus agressive dans sa lutte contre l'inflation. Le dollar canadien pourrait se rapprocher de 0,81-0,83 $US au cours des prochaines semaines, mais devrait ensuite retomber dans la fourchette de 0,77-0,80 $US, car la Fed accélérera également les hausses de taux.
L’optimisme des entrepreneurs retombe
Alors que la demande reste forte, les risques et les défis économiques auxquels sont confrontées les entreprises continuent d'augmenter dans tout le pays. Cela s'est finalement reflété dans la confiance des chefs d'entreprise le mois dernier. En mai, l'indice à long terme du Baromètre des affaires de la Fédération canadienne de l'entreprise indépendante (FCEI) a chuté de plus de trois points. Malgré cette baisse, les résultats indiquent que la majorité des chefs d'entreprise sont toujours optimistes quant à l'avenir.
La fin des faibles taux d’intérêt au Canada
Nonobstant le fait que le taux directeur de la Banque du Canada est toujours légèrement inférieur au niveau qui prévalait en février 2020, les taux effectifs des ménages et des entreprises sont maintenant à des niveaux qui ont prévalu pour la dernière fois à l'automne 2009 — il y a presque 13 ans!
Depuis mars dernier, le taux directeur de la Banque du Canada a augmenté de 1,25 point de pourcentage pour atteindre 1,5 %. Les taux d'intérêt effectifs demandés aux ménages et aux entreprises s'ajustent rapidement. Ils ont atteint respectivement 4,2 % et 3,9 % au début du mois de juin. De nouvelles hausses des taux directeurs sont attendues dans les mois à venir, de sorte que les taux effectifs appliqués aux ménages et aux entreprises pourraient rapidement atteindre des niveaux vieux de plusieurs décennies.
