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Trouver le financement adéquat pour votre projet immobilier commercial

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Obtenir le bon montant de financement est crucial pour la réussite de votre projet immobilier commercial. Toutefois, les entrepreneurs ignorent souvent de combien d’argent ils auront besoin, jusqu’au jour où les liquidités commencent à se faire rares. Si vous vous retrouvez dans cette situation, vous pourrez bien sûr solliciter un prêt d’urgence pour vous renflouer, mais vous devrez alors payer des intérêts élevés. Vous pourriez même devoir renoncer à vos nouveaux locaux.

«Souvent, les entrepreneurs sous-estiment ou négligent certains coûts importants associés à une nouvelle propriété», explique Jean-Sébastien Vincent, directeur, Comptes majeurs à BDC. Marc Noël-Corriveau, directeur de comptes principal à BDC, partage son avis : «Les projets immobiliers commerciaux sont souvent sous-financés, ce qui peut mettre énormément de pression sur le fonds de roulement.»

Voici une liste de contrôle dressée par MM. Vincent et Noël-Corriveau pour vous aider à déterminer le montant dont vous avez besoin pour acheter ou louer un immeuble commercial.

1. Préparez un budget qui prévoit tous les coûts

Établissez un budget efficace qui inclut tous les coûts liés à l’achat ou à la location. Ne vous arrêtez pas au coût de la propriété ou au loyer de base. Pensez à tous les suppléments, comme l’évaluation environnementale, l’évaluation structurale (pour un achat), les frais accessoires (pour une location) et le coût du déménagement (dans les deux cas).

«Il y a énormément de coûts accessoires, indique M. Vincent. Il est facile d’en oublier certains dans votre budget.»

Vous devez aussi penser à tout ce qu’il vous en coûtera pour déménager vos biens, faire brancher le téléphone et l’Internet, et rattraper la production perdue pendant l’arrêt de vos activités.

Beaucoup sous-estiment aussi les coûts de rénovation pour adapter l’espace à l’entreprise. «Il est important de faire évaluer le coût de vos rénovations par un expert, affirme M. Noël-Corriveau. Certains entrepreneurs croient qu’ils pourront le faire eux-mêmes en additionnant des chiffres sur un bout de papier, mais ils risquent d’être désagréablement surpris.»

Entrez ces coûts dans un état des résultats d’exploitation prévisionnel pour les prochaines années pour voir l’impact qu’ils auront sur vos flux de trésorerie. Vous pourrez ainsi déterminer le montant de financement dont vous aurez besoin pour couvrir la transaction immobilière et les coûts récurrents futurs associés au projet.

2. Demandez conseil à votre banque

Avant de faire une offre d’achat, rendez-vous à votre banque. Ayez en main vos états financiers, un plan d’affaires rigoureux et des renseignements détaillés sur la propriété.

Votre institution financière pourra vous conseiller quant au montant de financement adéquat pour votre projet. Les banques offrent habituellement de financer entre 75 % et 100 % de la valeur d’achat d’un immeuble commercial, selon l’état de la propriété, son âge et d’autres facteurs.

Vous pouvez aussi demander à votre banque d’inclure une partie des frais de rénovation dans votre prêt à terme, surtout si les travaux augmenteront la valeur de votre acquisition.

Si vous louez, vous pourriez également obtenir un prêt à court terme pour couvrir vos améliorations locatives.

Que vous envisagiez d’acheter ou de louer un immeuble commercial, vous pouvez aussi demander un prêt de fonds de roulement et une marge de crédit pour régler une partie des coûts accessoires associés à votre déménagement, comme les frais liés à la diligence raisonnable, au mobilier ou à l’annonce de votre nouvelle adresse.

3. Pesez les avantages

Déterminez le montant de financement optimal pour votre projet. Comparez vos coûts de financement au taux de rendement de votre entreprise. Par exemple, si vous demandez davantage de financement pour votre projet, vous pouvez conserver plus de liquidités dans votre entreprise à court terme afin d’investir dans votre croissance.

Un fonds de roulement plus élevé peut aussi s’avérer payant parce qu’il réduit les risques associés aux flux de trésorerie, ce qui pourrait vous éviter de recourir à un prêt d’urgence à taux élevé si votre projet dépasse votre budget.

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