Créer un nouveau marché: comment cette entreprise l’a fait

Des résidences étudiantes aux bâtiments de faible hauteur, cette entreprise ontarienne récolte les fruits de l’originalité dont elle fait preuve

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Julia Zhang ne s’attendait pas à travailler dans le secteur de la construction, encore moins comme PDG d’un promoteur immobilier. Née en Chine, elle a étudié l’anglais et le droit avant de se lancer dans une carrière dans l’exportation d’équipement et de machinerie lourde pendant une dizaine d’années. Ce n’est qu’après avoir immigré au Canada qu’elle a pensé à construire des résidences étudiantes.

 «J’ai eu de nombreux rêves dans ma vie, mais celui-ci est assurément l’un des derniers sur ma liste», dit Julia Zhang.

 Julia Zhang n’avait sans doute pas imaginé une telle expérience, mais elle est aujourd’hui cofondatrice et cheffe de la direction de JD Development Group, une entreprise de plusieurs millions de dollars établie à Markham, en Ontario, qui s’occupe de tout, de l’aménagement de terrain à la gestion de résidences étudiantes. L’un de ses projets phares est Rez-One, un ensemble de logements haut de gamme pour étudiantes et étudiants à Waterloo, en Ontario.

Certaines personnes dépensent beaucoup d’argent pour construire des immeubles, mais oublient à quoi ils servent, alors elles négligent les demandes de la communauté étudiante comme celles des locataires. 

Créer un nouveau secteur de marché

Il y a dix ans, une amie de la famille, qui venait d’arriver au Canada, a demandé à Julia Zhang de l’aide pour louer un appartement hors campus pour son enfant. Julia Zhang a eu de la difficulté à trouver un endroit qui répondait aux attentes élevées de la dame.

Soucieuse de repérer des occasions d’affaires, elle a effectué des recherches et découvert que le Canada était en retard de dix ans par rapport au Royaume-Uni, à l’Europe et aux États-Unis pour ce qui est de la construction de logements locatifs de luxe pour la communauté étudiante, une population en croissance.

 «Il s’agissait d’un nouveau secteur insuffisamment servi qui nécessitait de nouvelles idées et des efforts, souligne Julia Zhang. Mon rêve était de construire une maison pour une étudiante ou un étudiant qui est loin de sa famille.»

 Aujourd’hui, les résidences de son entreprise hébergent près de 3 000 étudiantes et étudiants  de l’Université de Waterloo, de l’Université Wilfrid-Laurier et du Collège Conestoga. Malgré la pandémie de COVID-19, l’entreprise affiche un taux d’occupation impressionnant de 97 %.

Des débuts difficiles

Bien que son entreprise soit aujourd’hui florissante, Julia Zhang a eu du mal au départ à convaincre des banques et d’autres intervenantes et intervenants du secteur que la construction de logements pour étudiantes et étudiants était un bon investissement.

Elles et ils avaient tous une expérience à raconter d’une ou un jeune à l’université à la recherche d’un logement, mais elles et ils doutaient qu’il y ait une réelle demande pour le type de résidences haut de gamme auxquelles Julia Zhang songeait.

«Les gens ont une perception très négative de ce secteur. Elles et ils pensent que les jeunes ne prennent pas soin de leur logement, que ce ne sont pas des locataires acceptables et qu’elles et ils troublent la jouissance des autres occupantes et occupants», explique Julia Zhang.

Malgré ces inquiétudes, elle a réussi à recueillir suffisamment d’argent pour financer ses projets, en partie avec l’aide de BDC. En 2013, l’entreprise a signé une entente de financement de 18 millions de dollars, qu’elle a remboursée en deux ans. Elle a aussi acheté plusieurs mandats de services-conseils auprès de BDC à cette époque.

La première résidence étudiante de JD Development Group a ouvert ses portes à Waterloo en 2013. Une fois les travaux terminés, les listes d’attente pour les logements ont commencé à s’accumuler.

«Au fil des ans, nous avons constaté que 99 % des étudiantes et étudiants sont des locataires très acceptables, affirme Julia Zhang. Nous avons vu que lorsque les étudiantes et étudiants aiment vraiment leur logement, elles et ils en prennent soin.»

Cependant, il n’a pas toujours été facile d’atteindre ce niveau de réussite, et des défis demeurent. Bien que JD Development Group soit reconnue comme l’une des principales entreprises promotrices et exploitantes de résidences étudiantes, cela ne change pas le fait que la construction était et est toujours un secteur dominé par les hommes.

«Parfois, je regarde autour de moi et je suis la seule femme dans la salle», dit Julia Zhang.

De la construction à la gestion immobilière

Quelques facteurs font en sorte que JD Development Group se démarque de sa concurrence. Par exemple, son coût moyen de construction au pied carré est inférieur à la moyenne du secteur, malgré la construction d’espaces de vie de qualité supérieure.

L’entreprise a également créé un processus unique de bout en bout pour ses résidences. Elle s’occupe non seulement de l’aménagement du terrain et de la construction de l’immeuble de grande hauteur, mais elle gère aussi l’immeuble par la suite.

Cela ne faisait pas partie du plan initial de Julia Zhang.

«Nous n’avons jamais pensé que nous serions nous-mêmes une entreprise exploitante, ajoute l’entrepreneure. Nous pensions simplement construire une bonne résidence étudiante et laisser ensuite à d’autres le soin de louer les logements. Il se trouve cependant que peu d’entreprises exploitantes peuvent gérer une résidence étudiante de cette envergure et maintenir une bonne communication avec les étudiantes et étudiants. C’est mieux pour nous de le faire en tant que propriétaires. Nous voulons que les étudiantes et étudiants vivent bien et réussissent.»

En plus des espaces commerciaux au rez-de-chaussée, des installations de mise en forme et des grandes chambres avec salle de bain privée, les résidences de JD Development Group offrent également aux étudiantes et étudiants un service de conciergerie 24 heures sur 24 et du personnel de sécurité responsable du stationnement, des permis de visiteuses et visiteurs et de tout problème de sécurité. Les étudiantes et étudiants peuvent demander des travaux d’entretien et de réparation sur un site Web. Elles et ils peuvent même opter pour un service de ménage payant.

«Notre personnel a une politique: respectez ce que vous avez dit aux locataires. Nous avons mis sur pied une équipe opérationnelle pour respecter notre engagement. Nous n’oublions jamais d’où nous venons. Cela fait partie de notre culture d’entreprise.»

 Programme direction croissance de BDC

Il y a quelques années, Julia Zhang se demandait si la gestion immobilière était la voie à suivre pour son entreprise. Après certaines inquiétudes initiales, elle a finalement décidé d’étendre ses activités en ce sens avec l’aide de BDC.

«Le conseiller d’affaires de BDC m’a beaucoup encouragée personnellement et m’a amenée à toutes sortes d’événements pour m’aider à comprendre comment les autres entreprises se débrouillent, explique JuliaZhang.

 En février 2019, elle a également commencé le Programme direction croissance de BDC, conçu pour les dirigeantes et dirigeants de moyennes entreprises à croissance rapide. Le programme l’a aidée à mettre sur pied une équipe de direction, à unir ses nombreuses unités d’affaires derrière une stratégie globale et à créer des indicateurs de rendement clés (IRC) clairs.

«Je ne remercierai jamais assez BDC, dit Julia Zhang. Sans son soutien, nous n’en serions pas là aujourd’hui.»

Résilience face au ralentissement

Environ la moitié des étudiantes et étudiants des résidences de Julia Zhang viennent de l’étranger. En 2020, le taux d’occupation a grimpé en flèche, car les étudiantes et étudiants qui auraient normalement pris l’avion pour l’été ont dû rester au Canada.

Bien que le nombre d’étudiantes et étudiants provenant de l’étranger ait considérablement baissé en raison de la pandémie, Julia Zhang est convaincue que la demande dans le secteur demeurera forte.

«Nous avons prouvé que les résidences étudiantes sécuritaires et de bonne qualité résistent bien en période de ralentissement», souligne Julia Zhang.

Elle ajoute que la communauté étudiante du Canada est tout aussi avide que les étudiantes et étudiants provenant de l’étranger de trouver des logements locatifs de grande qualité. «Nous avons prouvé que la demande est là.»

«C’est ma plus grande satisfaction.»

Julia Zhang se porte garante de la qualité de ses produits. Elle-même n’a jamais fait d’études à l’international, mais au cours des dernières années, elle a commencé à recevoir des messages de ses anciens amis et amies et camarades de classe en Chine: leurs fils et leurs filles sont maintenant étudiantes et étudiants internationaux et habitent dans les immeubles de Julia Zhang.

 Pour Julia Zhang, cela a été l’occasion de renouer avec des amies et amis de longue date après 20 ou 30 ans.

 «C’est ma plus grande satisfaction, dit l’entrepreneure. Ça soulage mes anciens camarades de classe, elles et ils se sentent bien parce qu’elles et ils n’ont pas à se soucier de l’endroit où leurs enfants logent.»

Son propre fils, maintenant titulaire d’une majeure en informatique, vit dans une résidence Rez-One à Waterloo.

«Il s’occupe de la résidence comme si c’était sa maison, ce qui est étonnant même pour moi», dit Julia Zhang.

 Elle est fière du chemin qu’elle a parcouru.

«Si j’étais restée en Chine, je me serai lancée en affaires, dit l’entrepreneure. Mais je n’aurais jamais réalisé ce que j’ai accompli au Canada aujourd’hui. Je n’aurais pas pu réussir sans le soutien que j’ai reçu de diverses institutions, de l’équipe de BDC Services-conseils, d’autres consultantes et consultants et de tout notre personnel. C’est grâce à tout ce monde que j’ai réalisé mon rêve au Canada.»

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