«Nous avons prouvé que la demande est là»: Comment JD Development Group a créé un marché pour des résidences haut de gamme pour étudiants

Des résidences pour étudiants aux bâtiments de faible hauteur, cette entreprise ontarienne récolte les fruits de l’originalité dont elle fait preuve

Temps de lecture : 7 minutes

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Julia Zhang ne s’attendait pas à travailler dans le secteur de la construction, encore moins comme PDG d’un promoteur immobilier. Née en Chine, elle a étudié l’anglais et le droit avant de se lancer dans une carrière dans l’exportation d’équipement et de machinerie lourde pendant une dizaine d’années. Ce n’est qu’après avoir immigré au Canada qu’elle a pensé à construire des résidences pour étudiants.

 «J’ai eu de nombreux rêves dans ma vie, mais celui-ci est assurément l’un des derniers sur ma liste», dit-elle en riant.

 Mme Zhang n’avait sans doute pas imaginé une telle expérience, mais elle est aujourd’hui cofondatrice et chef de la direction de JD Development Group, une entreprise de plusieurs millions de dollars établie à Markham, en Ontario, qui s’occupe de tout, de l’aménagement de terrain à la gestion de résidences pour étudiants. L’un de ses projets phares est Rez-One, un ensemble de logements haut de gamme pour étudiants à Waterloo, en Ontario.

Certains dépensent beaucoup d’argent pour construire des immeubles, mais oublient à quoi ils servent, alors ils négligent les demandes des étudiants comme celles des locataires. 

Créer un nouveau secteur de marché

Il y a dix ans, une amie de la famille, qui venait d’arriver au Canada, a demandé à Mme Zhang de l’aide pour louer un appartement hors campus pour son enfant. Mme Zhang a eu de la difficulté à trouver un endroit qui répondait aux attentes élevées de la dame.

Soucieuse de repérer des occasions d’affaires, elle a effectué des recherches et découvert que le Canada était en retard de dix ans par rapport au Royaume-Uni, à l’Europe et aux États-Unis pour ce qui est de la construction de logements locatifs de luxe pour les étudiants, une population en croissance.

 «Il s’agissait d’un nouveau secteur insuffisamment servi qui nécessitait de nouvelles idées et des efforts, souligne Mme Zhang. Mon rêve était de construire une maison pour un étudiant qui est loin de sa famille.»

 Aujourd’hui, les résidences de son entreprise hébergent près de 3 000 étudiants de l’Université de Waterloo, de l’Université Wilfrid-Laurier et du Collège Conestoga. Malgré la pandémie de COVID-19, l’entreprise affiche un taux d’occupation impressionnant de 97 %.

Des débuts difficiles

Bien que son entreprise soit aujourd’hui florissante, Mme Zhang a eu du mal au départ à convaincre des banquiers et d’autres intervenants du secteur que la construction de logements pour étudiants était un bon investissement.

Ils avaient tous une expérience à raconter d’un jeune à l’université à la recherche d’un logement, mais ils doutaient qu’il y ait une réelle demande pour le type de résidences haut de gamme auxquelles Mme Zhang songeait.

«Les gens ont une perception très négative de ce secteur. Ils pensent que les jeunes ne prennent pas soin de leur logement, que ce ne sont pas de bons locataires et qu’ils troublent la jouissance des autres occupants», explique Mme Zhang.

Malgré ces inquiétudes, elle a réussi à recueillir suffisamment d’argent pour financer ses projets, en partie avec l’aide de BDC. En 2013, l’entreprise a signé une entente de financement de 18 millions de dollars, qu’elle a remboursée en deux ans. Elle a aussi acheté plusieurs mandats de services-conseils auprès de BDC à cette époque.

La première résidence pour étudiants de JD Development Group a ouvert ses portes à Waterloo en 2013. Une fois les travaux terminés, les listes d’attente pour les logements ont commencé à s’accumuler.

«Au fil des ans, nous avons constaté que 99 % des étudiants sont de très bons locataires, affirme Mme Zhang. Nous avons vu que lorsque les étudiants aiment vraiment leur logement, ils en prennent soin.»

Cependant, il n’a pas toujours été facile d’atteindre ce niveau de réussite, et des défis demeurent. Bien que JD Development Group soit reconnue comme l’un des principaux promoteurs et exploitants de résidences pour étudiants, cela ne change pas le fait que la construction était et est toujours un secteur dominé par les hommes.

«Parfois, je regarde autour de moi et je suis la seule femme dans la salle», dit Mme Zhang.

De la construction à la gestion immobilière

Quelques facteurs font en sorte que JD Development Group se démarque de ses concurrents. Par exemple, son coût moyen de construction au pied carré est inférieur à la moyenne du secteur, malgré la construction d’espaces de vie de qualité supérieure.

L’entreprise a également créé un processus unique de bout en bout pour ses résidences. Elle s’occupe non seulement de l’aménagement du terrain et de la construction de l’immeuble de grande hauteur, mais elle gère aussi l’immeuble par la suite.

Cela ne faisait pas partie du plan initial de Mme Zhang.

«Nous n’avons jamais pensé que nous serions nous-mêmes exploitants, ajoute-t-elle. Nous pensions simplement construire une bonne résidence pour étudiants et laisser ensuite à d’autres le soin de louer les logements. Il se trouve cependant que peu d’exploitants peuvent gérer une résidence étudiante de cette envergure et maintenir une bonne communication avec les étudiants. C’est mieux pour nous de le faire en tant que propriétaires. Nous voulons que les étudiants vivent bien et réussissent.»

En plus des espaces commerciaux au rez-de-chaussée, des installations de mise en forme et des grandes chambres avec salle de bain privée, les résidences de JD Development Group offrent également aux étudiants un service de conciergerie 24 heures sur 24 et du personnel de sécurité responsable du stationnement, des permis de visiteurs et de tout problème de sécurité. Les étudiants peuvent demander des travaux d’entretien et de réparation sur un site Web. Ils peuvent même opter pour un service de ménage payant.

«Notre personnel a une politique: respectez ce que vous avez dit aux locataires. Nous avons mis sur pied une équipe opérationnelle pour respecter notre engagement. Nous n’oublions jamais d’où nous venons. Cela fait partie de notre culture d’entreprise.»

 Programme direction croissance de BDC

Il y a quelques années, Mme Zhang se demandait si la gestion immobilière était la voie à suivre pour son entreprise. Après certaines inquiétudes initiales, elle a finalement décidé d’étendre ses activités en ce sens avec l’aide de BDC.

«Le conseiller d’affaires de BDC m’a beaucoup encouragée personnellement et m’a amenée à toutes sortes d’événements pour m’aider à comprendre comment les autres entreprises se débrouillent, explique Mme Zhang.

 En février 2019, elle a également commencé le Programme direction croissance de BDC, conçu pour les dirigeants de moyennes entreprises à croissance rapide. Le programme l’a aidée à mettre sur pied une équipe de direction, à unir ses nombreuses unités d’affaires derrière une stratégie globale et à créer des indicateurs de rendement clés (IRC) clairs.

«Je ne remercierai jamais assez BDC, dit Mme Zhang. Sans son soutien, nous n’en serions pas là aujourd’hui.»

Résilience face au ralentissement

Environ la moitié des étudiants des résidences de Mme Zhang viennent de l’étranger. En 2020, le taux d’occupation a grimpé en flèche, car les étudiants qui auraient normalement pris l’avion pour l’été sont demeurés au Canada.

Bien que le nombre de nouveaux étudiants étrangers ait considérablement baissé en raison de la pandémie, Mme Zhang est convaincue que la demande dans le secteur demeurera forte.

«Nous avons prouvé que les résidences pour étudiants sécuritaires et de bonne qualité résistent bien en période de ralentissement», souligne Mme Zhang.

Elle ajoute que les étudiants canadiens sont tout aussi avides que les étudiants internationaux de trouver des logements locatifs de grande qualité. «Nous avons prouvé que la demande est là.»

«C’est ma plus grande satisfaction.»

Mme Zhang se porte garante de la qualité de ses produits. Elle-même n’a jamais fait d’études à l’international, mais au cours des dernières années, elle a commencé à recevoir des messages de ses anciens amis et camarades de classe en Chine: leurs fils et leurs filles sont maintenant étudiants internationaux et habitent dans les immeubles de Mme Zhang.

 Pour Mme Zhang, cela a été l’occasion de renouer avec de vieux amis après 20 ou 30 ans.

 «C’est ma plus grande satisfaction, dit-elle. Mes anciens camarades de classe se sentent bien, ils sont soulagés parce qu’ils n’ont pas à se soucier de l’endroit où leurs enfants logent.»

Son propre fils, maintenant titulaire d’une majeure en informatique, vit dans une résidence Rez-One à Waterloo.

«Il s’occupe de la résidence comme si c’était sa maison, ce qui est étonnant même pour moi», dit Mme Zhang.

 Elle est fière du chemin qu’elle a parcouru.

«Si j’étais restée en Chine, je me serai lancée en affaires, dit-elle. Mais je n’aurais jamais réalisé ce que j’ai accompli au Canada aujourd’hui. Je n’aurais pas pu réussir sans le soutien que j’ai reçu de diverses institutions, de l’équipe de BDC Services-conseils, d’autres consultants et de tout notre personnel. C’est grâce à eux que j’ai réalisé mon rêve au Canada.»

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