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Comment réunir les bons conseillers en immobilier commercial?

Ces conseillers peuvent vous aider à réduire les risques lors d’un achat immobilier

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Avant de commencer à magasiner un nouvel espace commercial, il est essentiel de réunir la bonne équipe de conseillers. Cette première étape est souvent négligée. Or, ces conseillers pourront vraiment vous fournir l’aide dont vous avez besoin durant l’un des projets les plus complexes, les plus longs et les plus coûteux de votre entreprise.

En sachant quelles qualités rechercher chez vos conseillers et en comprenant mieux comment ils peuvent vous épauler, vous pourrez réunir une équipe qui vous aidera efficacement à contourner les écueils qui se posent lors du processus d’achat de votre immeuble commercial.

«Il y a beaucoup d’aspects complexes et de risques associés à un achat immobilier», explique Daniel LaBossière, vice-président adjoint à BDC à Winnipeg. «Vos conseillers peuvent vous guider et vous éviter des frais et des dépenses inattendues.»

M. LaBossière explique qu’il est important de rechercher des professionnels qui ont à leur actif des transactions immobilières réussies et qui sont prêts à vous accorder le temps nécessaire tout au long du processus. Vous pouvez souvent obtenir des recommandations de la part d’un professionnel de confiance, comme votre banquier ou votre courtier.

Selon M. LaBossière, qui a financé plus de 100 achats immobiliers depuis le début de sa carrière, les conseillers ci-dessous sont indispensables pour obtenir un soutien essentiel lors de l’achat d’un espace commercial.

1. Comptable

Votre comptable peut examiner la situation financière et le plan stratégique de votre entreprise et vous aider à déterminer si l’achat d’un bien immobilier est judicieux à ce moment-ci. Il peut aussi vous aider à vous préparer financièrement à l’achat, en veillant à ce que votre budget soit réaliste et à ce que vos états financiers soient à jour en prévision de votre demande à la banque. Il peut aussi vous conseiller sur le traitement de la transaction qui est le plus avantageux sur le plan fiscal.

2. Banque

Si vous décidez d’acheter un immeuble, vous devriez vous adresser à une banque. Votre banque vous aidera à déterminer le montant maximal que vous devriez investir pour éviter de vous endetter trop lourdement et de soumettre vos flux de trésorerie mensuels à une pression trop forte.

Votre banque peut aussi vous donner un deuxième avis sur votre budget. Ce faisant, elle s’assure que vous avez prévu toutes les dépenses éventuelles et peut vous offrir du financement pour y faire face. Généralement, elle tiendra compte des coûts suivants:

  • rénovation du nouvel emplacement;
  • déménagement;
  • achat de machines et d’équipement supplémentaires;
  • temps d’arrêt pendant la transition;
  • fonds de réserve en cas de dépassement des coûts et de dépenses imprévues.

M. LaBossière indique que certaines banques offrent des conditions de prêt plus avantageuses que d’autres. Prenez donc le temps d’examiner l’offre de chacune d’elles lorsque vous cherchez du financement. Vous pourriez obtenir le financement d’un plus grand pourcentage du prix d’achat, une période de remboursement plus longue ou encore une prorogation des remboursements du capital lors des premiers mois après votre installation dans vos nouveaux locaux, alors que vos dépenses sont élevées.

3. Courtier immobilier commercial

Ce conseiller clé peut vous aider à trouver une propriété répondant à vos besoins, dans les limites de votre budget.

M. LaBossière signale qu’un bon courtier immobilier commercial connaît le marché local et peut même être au courant des propriétés non inscrites. Assurez-vous que votre courtier a une bonne connaissance des particularités de votre secteur d’activité et de votre entreprise.

Après avoir trouvé la propriété qui vous convient, votre courtier peut aussi vous conseiller au moment des négociations avec le vendeur. Il peut vous guider – en compagnie de votre avocat – tout au long du processus d’offre d’achat et de conclusion de la transaction.

«Le rôle du courtier est aussi important que celui de la banque, parce qu’il vous accompagnera tout au long du processus», affirme M. LaBossière.

4. Avocat

Votre avocat joue un rôle important une fois que vous avez trouvé une propriété et décidé de présenter une offre. M. LaBossière recommande de faire examiner votre offre par un avocat pour qu’il s’assure qu’elle contient toutes les conditions requises. «C’est particulièrement important lorsque la propriété est détenue par une société», ajoute-t-il. Votre avocat peut aussi vous aider à négocier avec le vendeur.

Dès que vous aurez conclu un accord avec le vendeur, votre avocat examinera le contrat de vente et exécutera d’autres mesures de vérification diligente. Par exemple, il effectuera une recherche de titres et se penchera sur les baux existants, les problèmes de zonage, les taxes en souffrance, les privilèges, les servitudes, les ordonnances judiciaires et tout autre grèvement.

Enfin, votre avocat peut vous conseiller sur les répercussions fiscales et personnelles de votre achat immobilier. Il peut notamment vous expliquer les avantages de la création, pour votre nouvelle propriété, d’une société de portefeuille distincte de votre entreprise.

5. Entrepreneur

Si vous faites bâtir un immeuble ou procédez à des rénovations importantes, vous devrez embaucher un entrepreneur. Dans un tel cas, M. LaBossière suggère d’obtenir plusieurs recommandations de la part de vos conseillers et de vos partenaires d’affaires.

Ensuite, il est important d’obtenir des références auprès des entrepreneurs que vous considérez et de vérifier celles-ci, par exemple en interrogeant d’anciens clients au sujet de la qualité des travaux exécutés.

Après avoir choisi un entrepreneur, vous devez négocier un contrat qui contient le détail des travaux à exécuter, l’échéancier d’exécution et le prix correspondant.

«Votre projet doit être réalisé à temps et conformément à votre budget, précise M. LaBossière. Plus le contrat sera détaillé, moins vous risquez d’avoir des différends.»

6. Expert en efficacité opérationnelle

Il est souvent très utile de demander à un expert en efficacité opérationnelle si une propriété potentielle convient vraiment à vos besoins. Cette mesure est particulièrement importante pour les fabricants, qui doivent installer leurs machines et leur équipement de façon à maximiser la productivité.

Après l’achat de votre immeuble, cet expert peut vous conseiller sur l’aménagement de vos installations pour en tirer le maximum de valeur et réduire au minimum le gaspillage.

7. Consultant en environnement

Plusieurs banques, dont BDC, exigent un rapport d’évaluation environnementale avant de financer un achat immobilier. Cette évaluation permet d’établir si un ancien occupant a contaminé la propriété.

Comme le nettoyage risque d’impliquer des frais considérables, M. LaBossière rappelle qu’il est important que la société chargée de l’évaluation soit qualifiée et expérimentée. Elle doit être prête à formuler des conclusions fermes sur la condition environnementale de la propriété et à justifier celles-ci. Elle doit aussi détenir une assurance responsabilité en cas d’erreur. M. LaBossière suggère de vous adresser à votre banque qui pourra vous recommander des entreprises dans le domaine.

8. Inspecteur d’immeubles

Bien que les banques n’exigent pas toujours l’inspection de l’état de l’immeuble que vous souhaitez acquérir, cette précaution peut vous être utile. Semblable à l’inspection d’une résidence, cet examen peut révéler des problèmes cachés qui seraient très coûteux à corriger.

9. Évaluateur agréé

Avant de vous engager à acheter une propriété, il est sage de demander l'avis d'un expert en évaluation d'entreprise indépendant et professionnel pour en déterminer la juste valeur marchande. Cette tâche peut être faite par un membre de l'Association nationale des évaluateurs immobiliers du Canada, un organisme à but non lucratif dont le mandat est de former des évaluateurs immobiliers partout au pays et de les autoriser à exercer cette profession en leur accordant un agrément. Au Québec, un évaluateur indépendant de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec peut établir avec objectivité le prix d’achat, de vente ou de construction d’une propriété.

10. Notaire

Au Québec, vous devrez faire appel à un notaire pour préparer la documentation juridique afin de finaliser l'achat de votre nouveau lieu d'affaires. La Chambre des notaires du Québec est l'ordre professionnel de tous les notaires du Québec. Son mandat est de s'assurer que les notaires ont suivi et réussi toute la formation dont ils ont besoin.

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