Bail commercial: 12 conseils pour bien négocier | BDC.ca

Comment négocier efficacement un bail commercial

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Le loyer est parfois l’une des principales dépenses d’une entreprise. Pourtant, nombre d’entrepreneurs négocient mal les clauses de leur bail commercial et se retrouvent aux prises avec d’importants coûts cachés. Si vous n’êtes pas prudent, la rentabilité de votre entreprise pourrait en être grandement affectée.

«Il est surprenant de voir combien d’entrepreneurs signent un bail sans même l’examiner», constate Brett Prikker, directeur, Comptes majeurs à BDC, qui a financé de nombreuses transactions immobilières commerciales.

«Ils signent les documents que le propriétaire leur remet et ne réalisent pas qu’il est possible de négocier», ajoute-t-il.

Pire encore, de nombreux entrepreneurs louent leur espace sur une base mensuelle, sans aucun bail. Ils courent alors le risque d’être mis à la porte sans préavis et de perdre la valeur des rénovations qu’ils ont effectuées. De plus, sans bail, il peut devenir difficile d’obtenir du financement auprès d’une banque.

«Vous devez avoir un bail au moins pour protéger votre entreprise et tirer profit des améliorations que vous effectuez», affirme M. Prikker.

Les conseils suivants de M. Prikker vous aideront à négocier efficacement un bail commercial qui protégera vos activités et contribuera à la prospérité de votre entreprise.

1. Évaluez les besoins de votre entreprise

Étudiez un peu la question avant de négocier un bail. Dressez la liste de vos besoins actuels et futurs en matière d’espace, fixez-vous un budget et déterminez l’emplacement ciblé.

«Demandez-vous quels sont les avantages que vous souhaitez tirer en déménageant, suggère M. Prikker. Vous pourrez alors négocier un bail qui répondra à toutes vos attentes.»

Si vous n’arrivez pas à évaluer vos besoins à court terme, envisagez un bail de deux ou trois ans seulement. «Il se peut que vous payiez plus cher du pied carré, mais vous pourrez vous en libérer plus facilement si c’est nécessaire», précise M. Prikker.

2. Faites toujours appel à un avocat

Il est essentiel de faire appel à un bon avocat en droit commercial lorsque vous négociez votre bail. «Je ne saurais trop insister sur la nécessité d’obtenir l’avis d’un avocat, affirme M. Prikker, et de préférence un avocat qui connaît bien le domaine des baux. Certains entrepreneurs ont recours à un avocat généraliste ou spécialisé en droit familial, puis finissent par signer un bail comportant des coûts imprévus. C’est un sujet complexe et j’ai vu beaucoup de gens faire des erreurs.»

3. Comprenez vos coûts

Examinez attentivement les frais accessoires à payer afin de vous assurer que le coût total respecte votre budget. Le bail doit également clairement préciser toute augmentation future du loyer de base et des frais accessoires. N’hésitez pas à demander des changements.

4. Comprenez bien vos options en matière de bail

Les frais couverts varient grandement selon le type de bail.

  • Dans un bail à loyer brut, vous versez au propriétaire un montant unique couvrant le loyer de base et tous les frais accessoires. Ces frais comprennent l’impôt foncier, les coûts des services publics, les primes d’assurance, les coûts des réparations ainsi que les dépenses liées aux espaces communs (déneigement, services de concierge, aménagement paysager, tonte de la pelouse, gestion de la propriété, etc.). Dans le cas d’un bail à loyer brut modifié, vous et votre propriétaire payez chacun une partie des frais accessoires.
  • Il est également possible de signer différents types de baux à loyer net, en vertu desquels vous payez directement une certaine partie des frais accessoires. Dans ce cas, votre loyer de base est généralement moins élevé. Voici les principales différences entre les différents types de baux à loyer net.
    • Dans un bail à loyer net, vous payez généralement le loyer de base et l’un des coûts suivants: impôt foncier (option la plus courante), assurances ou services publics. Votre propriétaire paie toutes les autres dépenses.
    • Dans un bail à loyer supernet, vous payez le loyer de base ainsi que l’impôt foncier et les assurances.
    • Dans un bail à loyer hypernet, vous payez généralement le loyer de base, l’impôt foncier, les assurances et les services publics, ainsi que les autres coûts d’exploitation et d’entretien de l’immeuble.

    Remarque: Bien que les définitions ci-dessus correspondent à l’usage, les propriétaires précisent parfois dans un bail à loyer net ou supernet que les frais liés à l’entretien ou aux espaces communs incombent au locataire. Vous devez donc bien vérifier les frais à votre charge.

  • Dans un bail à loyer proportionnel, vous payez un loyer de base et un pourcentage de votre chiffre d’affaires brut dépassant un certain minimuM. Ces baux sont généralement utilisés dans les centres commerciaux et dans d’autres immeubles à plusieurs détaillants.

5. Surveillez les loyers du marché

Comparez les prix des loyers du secteur où vous souhaitez vous installer avec le loyer que vous demande le propriétaire. Informez-vous auprès d’un courtier commercial pour obtenir des données récentes sur les loyers du marché. Cette information pourra vous aider à négocier un loyer plus bas si le prix demandé est élevé.

6. Renseignez-vous sur la propriété

Recueillez des renseignements sur la propriété qui pourront vous être utiles lors de la négociation de votre bail.

  • Vérifiez si les activités de votre entreprise sont compatibles avec celles des locataires déjà présents dans l’immeuble et des voisins. Avez-vous des concurrents sur place?
  • Voyez à quoi ressemble l’achalandage de l’immeuble. Si les autres locataires utilisent la plupart des places de stationnement, y en aura-t-il assez pour vous? Vous pourriez négocier à la baisse les frais liés aux espaces communs si les autres locataires ont beaucoup plus d’achalandage et font une utilisation plus intensive de l’immeuble.
  • Parlez avec les propriétaires d’autres entreprises locales pour vous faire une idée du voisinage et de tout problème qui pourrait affecter votre entreprise. Par exemple, si vous avez un commerce de détail, vous souhaiterez savoir s’il y a beaucoup de piétons qui passent à proximité et si le quartier est en plein essor ou en déclin. Un récent déclin des perspectives ou une baisse des loyers dans le quartier pourrait vous aider à négocier de meilleures conditions pour votre bail.
  • Voyez si le propriétaire a bonne réputation ou si certains signes laissent penser le contraire. Informez-vous auprès de courtiers ou de locataires existants. Par exemple, vous pourriez découvrir que des locataires essaient de quitter l’immeuble en raison de tensions avec le propriétaire.

7. Cherchez à obtenir des incitatifs à la prise de bail

Demandez au propriétaire de vous accorder des incitatifs à la prise de bail. Il sera peut-être réceptif, surtout si l’espace à louer est inoccupé depuis un certain temps. C’est une pratique courante pour les propriétaires d’offrir aux nouveaux locataires un congé de loyer de deux ou trois mois. Certains peuvent même payer une partie de vos rénovations ou les financer sur la durée du bail.

«Vous devriez toujours lui demander quels incitatifs le propriétaire est prêt à vous accorder, affirme M. Prikker. Vous seriez surpris de voir ce qu’il pourrait vous offrir.»

8. Examinez les conditions de résiliation

Vérifiez dans quelles circonstances chacune des parties peut résilier le bail. Le propriétaire peut-il vous mettre à la porte à cause d’un seul loyer impayé? Que se passera-t-il si l’immeuble est vendu?

Si vos ventes sont en baisse ou si vous souhaitez déménager dans un espace plus grand, comment pourrez-vous résilier le bail? Certains baux exigent du locataire qu’il paie une partie ou la totalité du loyer restant. Vous pourriez négocier pour obtenir de meilleures conditions.

Voyez également si la sous-location est possible. En cas de baisse d’activité, vous pourriez sous-louer tout l’espace et vous installer ailleurs sans avoir à verser de coûteuses indemnités de résiliation. Vous pourriez également sous-louer une partie de l’espace afin de couvrir une portion du loyer.

9. Négociez les améliorations locatives

Les entrepreneurs ont souvent besoin de rénover un nouvel espace pour qu’il réponde à leurs besoins. Assurez-vous que le bail et le zonage vous permettent d’effectuer les améliorations locatives que vous avez planifiées. Vous pouvez également demander au propriétaire d’ajouter une clause précisant qu’il devra vous rembourser la totalité ou une partie des coûts de vos améliorations locatives s’il résilie le bail.

10. Vérifiez que le bail contient une clause de non-concurrence

Vous pouvez demander au propriétaire l’ajout d’une clause de non-concurrence qui l’oblige à obtenir votre consentement avant de louer un espace à un concurrent. Cette clause peut être particulièrement importante pour les détaillants.

11. Examinez les conditions de renouvellement du bail

Votre bail commercial peut se renouveler de mois en mois ou couvrir plusieurs années. Assurez-vous de bien comprendre à quel moment et sous quelles conditions il sera renouvelé. De plus, vérifiez que vous pourrez le renouveler lorsqu’il arrivera à échéance, si c’est une option importante à vos yeux. Vous pourriez négocier d’autres options, comme un droit de préemption vous permettant de louer une unité adjacente en vue de l’expansion de votre entreprise. Dans d’autres cas, par exemple un marché locatif à la baisse, le propriétaire pourrait vous accorder un meilleur prix lors du renouvellement.

12. Ne signez pas trop rapidement

Généralement, les propriétaires remettent leur propre formulaire de bail aux locataires intéressés. Vous devez examiner ce document attentivement, notamment tout ce qui a trait aux responsabilités du locataire et du propriétaire.

«J’ai vu des situations où le locataire n’avait pas fait ses devoirs et devait payer toutes sortes de coûts imprévus ou encore ne pouvait résilier le bail sans devoir payer le loyer restant au complet, souligne M. Prikker. Le bail proposé n’est habituellement pas coulé dans le béton. Il y a généralement place à la négociation.»

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