Comment négocier efficacement un bail commercial

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Le loyer est parfois l’une des principales dépenses d’une entreprise. Pourtant, nombre de propriétaires d’entreprise négocient mal les clauses de leur bail commercial et se retrouvent aux prises avec d’importants coûts cachés. Si vous ne faites pas preuve de prudence, la rentabilité de votre entreprise pourrait en être grandement affectée.

«Il est surprenant de voir combien de propriétaires d’entreprise signent un bail sans même l’examiner», constate Brett Prikker, directeur, Comptes majeurs à BDC, qui a financé de nombreuses transactions immobilières commerciales.

«Elles et ils signent les documents que la ou le propriétaire leur remet et ne réalisent pas qu’il est possible de négocier», ajoute Brett Prikker.

Pire encore, un grand nombre de propriétaires d’entreprise louent leur espace sur une base mensuelle, sans aucun bail. Elles et ils courent alors le risque de se voir expulser sans préavis et de perdre la valeur des rénovations qu’elles et ils ont effectuées. De plus, sans bail, il peut devenir difficile d’obtenir du financement auprès d’une banque.

«Vous devez avoir un bail au moins pour protéger votre entreprise et tirer profit des améliorations que vous effectuez», affirme Brett Prikker.

Les conseils suivants de Brett Prikker vous aideront à négocier efficacement un bail commercial qui protégera vos activités et contribuera à la prospérité de votre entreprise.

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1. Évaluez les besoins de votre entreprise

Étudiez un peu la question avant de négocier un bail. Dressez la liste de vos besoins actuels et futurs en matière d’espace, fixez-vous un budget et déterminez l’emplacement ciblé.

«Demandez-vous quels sont les avantages que vous souhaitez tirer en déménageant, suggère Brett Prikker. Vous pourrez alors négocier un bail qui répondra à toutes vos attentes.»

Si vous n’arrivez pas à évaluer vos besoins à court terme, envisagez un bail de deux ou trois ans seulement. «Il se peut que vous payiez plus cher du pied carré, mais vous pourrez vous en libérer plus facilement si c’est nécessaire», précise Brett Prikker.

2. Faites toujours appel à une avocate ou un avocat

Il est essentiel de faire appel à une avocate ou un avocat en droit commercial de talent lorsque vous négociez votre bail. «Je ne saurais trop insister sur la nécessité d’obtenir l’avis d’une avocate ou un avocat, affirme Brett Prikker, et de préférence une personne qui connaît bien le domaine des baux. Quelques propriétaires d’entreprise ont recours à une avocate ou un avocat généraliste ou qui se spécialise en droit familial, puis finissent par signer un bail comportant des coûts imprévus. C’est un sujet complexe et j’ai vu beaucoup de gens faire des erreurs.»

3. Comprenez vos coûts

Examinez attentivement les frais accessoires à payer afin de vous assurer que le coût total respecte votre budget. Le bail doit également clairement préciser toute augmentation future du loyer de base et des frais accessoires. N’hésitez pas à demander des changements.

4. Comprenez bien vos options en matière de bail

Les frais couverts varient grandement selon le type de bail.

  • Dans un bail à loyer brut, vous versez à la ou au propriétaire un montant unique couvrant le loyer de base et tous les frais accessoires. Ces frais comprennent l’impôt foncier, les coûts des services publics, les primes d’assurance, les coûts des réparations ainsi que les dépenses liées aux espaces communs (déneigement, services de concierge, aménagement paysager, tonte de la pelouse, gestion de la propriété, etc.). Dans le cas d’un bail à loyer brut modifié, vous et votre propriétaire payez chacun une partie des frais accessoires.
  • Il est également possible de signer différents types de baux à loyer net, en vertu desquels vous payez directement une certaine partie des frais accessoires. Dans ce cas, votre loyer de base est généralement moins élevé. Voici les principales différences entre les différents types de baux à loyer net.
    • Dans un bail à loyer net, vous payez généralement le loyer de base et l’un des coûts suivants: impôt foncier (option la plus courante), assurances ou services publics. Votre propriétaire paie toutes les autres dépenses.
    • Dans un bail à loyer supernet, vous payez le loyer de base ainsi que l’impôt foncier et les assurances.
    • Dans un bail à loyer hypernet, vous payez généralement le loyer de base, l’impôt foncier, les assurances et les services publics, ainsi que les autres coûts d’exploitation et d’entretien de l’immeuble.

    Remarque: Bien que les définitions ci-dessus correspondent à l’usage, les propriétaires précisent parfois dans un bail à loyer net ou supernet que les frais liés à l’entretien ou aux espaces communs incombent à la ou au locataire. Vous devez donc bien vérifier les frais à votre charge.

  • Dans un bail à loyer proportionnel, vous payez un loyer de base et un pourcentage de votre chiffre d’affaires brut dépassant un certain minimum. Ces baux sont généralement utilisés dans les centres commerciaux et dans d’autres immeubles abritant plusieurs commerces de détail.

5. Surveillez les loyers du marché

Comparez les prix des loyers du secteur où vous souhaitez vous installer avec le loyer que vous demande la ou le propriétaire. Informez-vous auprès d’une courtière commerciale ou un courtier commercial pour obtenir des données récentes sur les loyers du marché. Cette information pourra vous aider à négocier un loyer plus bas si le prix demandé est élevé.

6. Renseignez-vous sur la propriété

Recueillez des renseignements sur la propriété qui pourront vous être utiles lors de la négociation de votre bail.

  • Vérifiez si les activités de votre entreprise sont compatibles avec celles des locataires qui sont  déjà dans l’immeuble et du voisinage. Avez-vous de la concurrence sur place?
  • Voyez à quoi ressemble l’achalandage de l’immeuble. Si les autres locataires utilisent la plupart des places de stationnement, y en aura-t-il assez pour vous? Vous pourriez négocier à la baisse les frais liés aux espaces communs si les autres locataires ont beaucoup plus d’achalandage et font une utilisation plus intensive de l’immeuble.
  • Parlez avec les propriétaires d’autres entreprises locales pour vous faire une idée du voisinage et de tout problème qui pourrait affecter votre entreprise. Par exemple, si vous avez un commerce de détail, vous souhaiterez savoir s’il y a beaucoup de personnes à pied qui passent à proximité et si le quartier est en plein essor ou en déclin. Un récent déclin des perspectives ou une baisse des loyers dans le quartier pourrait vous aider à négocier de meilleures conditions pour votre bail.
  • Voyez si la ou le propriétaire a bonne réputation ou si certains signes laissent penser le contraire. Informez-vous auprès de courtières et courtiers ou de locataires. Par exemple, vous pourriez découvrir que des locataires essaient de quitter l’immeuble en raison de tensions avec la ou le propriétaire.

7. Cherchez à obtenir des incitatifs à la prise de bail

Demandez à la ou au propriétaire de vous accorder des incitatifs à la prise de bail. Elle ou il sera peut-être en accord, surtout si l’espace à louer est inoccupé depuis un certain temps. C’est une pratique courante pour les propriétaires d’offrir aux locataires qui arrivent un congé de loyer de deux ou trois mois. Il y a des propriétaires qui peuvent même payer une partie de vos rénovations ou les financer sur la durée du bail.

«Vous devriez toujours demander à la ou au propriétaire quels incitatifs elle ou il est en mesure de vous accorder, affirme Brett Prikker. Voir ce qu’elle ou il pourrait vous offrir pourrait vous surprendre.»

8. Examinez les conditions de résiliation

Vérifiez dans quelles circonstances chacune des parties peut résilier le bail. La ou le propriétaire peut-elle ou peut-il vous mettre à la porte à cause d’un seul loyer impayé? Que se passera-t-il si l’immeuble est vendu?

Si vos ventes sont en baisse ou si vous souhaitez déménager dans un espace plus grand, comment pourrez-vous résilier le bail? Certains baux exigent de la ou du locataire qu’elle ou il paie une partie ou la totalité du loyer restant. Vous pourriez négocier pour obtenir de meilleures conditions.

Voyez également si la sous-location est possible. En cas de baisse d’activité, vous pourriez sous-louer tout l’espace et vous installer ailleurs sans avoir à verser de coûteuses indemnités de résiliation. Vous pourriez également sous-louer une partie de l’espace afin de couvrir une portion du loyer.

9. Négociez les améliorations locatives

Les propriétaires d’entreprise ont souvent besoin de rénover un nouvel espace pour qu’il réponde à leurs besoins. Assurez-vous que le bail et le zonage vous permettent d’effectuer les améliorations locatives que vous avez planifiées. Vous pouvez également demander à la ou au propriétaire d’ajouter une clause précisant qu’elle ou il devra vous rembourser la totalité ou une partie des coûts de vos améliorations locatives si le bail est résilié de son côté.

10. Vérifiez que le bail contient une clause de non-concurrence

Vous pouvez demander à la ou au propriétaire l’ajout d’une clause de non-concurrence qui l’oblige à obtenir votre consentement avant de louer un espace à une entreprise concurrente. Cette clause peut être particulièrement importante pour les entreprises de détail.

11. Examinez les conditions de renouvellement du bail

Votre bail commercial peut se renouveler de mois en mois ou couvrir plusieurs années. Assurez-vous de bien comprendre à quel moment et sous quelles conditions il sera renouvelé. De plus, vérifiez que vous pourrez le renouveler lorsqu’il arrivera à échéance, si c’est une option importante à vos yeux. Vous pourriez négocier d’autres options, comme un droit de préemption vous permettant de louer une unité adjacente en vue de l’expansion de votre entreprise. Dans d’autres cas, par exemple un marché locatif à la baisse, la ou le propriétaire pourrait vous accorder un meilleur prix lors du renouvellement.

12. Ne signez pas trop rapidement

Généralement, les propriétaires remettent leur propre formulaire de bail aux locataires qui ont de l’intérêt. Vous devez examiner ce document attentivement, notamment tout ce qui a trait aux responsabilités des locataires et des propriétaires.

«J’ai vu des situations où la ou le locataire n’avait pas fait ses devoirs et devait payer toutes sortes de coûts imprévus ou encore ne pouvait résilier le bail sans devoir payer le loyer restant au complet, souligne Brett Prikker. Le bail proposé n’est habituellement pas coulé dans le béton. Il y a généralement place à la négociation.»

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