L’utilisation responsable des terres: un guide pour les entreprises canadiennes

Quels sont les risques liés à la contamination?

Si l’on découvre que le terrain a été contaminé par les anciens propriétaires, la remise en état pourrait être la responsabilité des propriétaires actuels.

En tant que propriétaire, vous devez avoir conscience des risques environnementaux qui peuvent résulter des activités menées sur votre terrain. Vous devez également prendre des mesures préventives contre la pollution et analyser et traiter tout problème potentiel découvert. 

Si vous envisagez d’acheter ou de louer un bien immobilier, il est essentiel de procéder à une évaluation environnementale afin d’en comprendre la condition et les risques qui y sont associés. Les locataires doivent aussi avoir conscience des répercussions environnementales de leurs activités. Dans certains cas, elles et ils pourraient être responsables de la remise en état si une contamination se produit sur le terrain loué, en particulier si la pollution se propage pendant leurs activités et qu’une remise en état immédiate n’est pas possible en raison des activités en cours.

Pourquoi l’utilisation responsable des terres est-elle importante pour les entreprises?

L’utilisation des terres revêt une importance particulière pour les entreprises qui cherchent à développer des terrains à des fins commerciales ou industrielles.

David Wilson, vice-président, Services gouvernementaux, Fédéral au Canada à AECOM Canada Ltée, insiste sur le caractère global de la gestion des terres, qui va de l’utilisation historique des terres à son état actuel et aux droits de juridiction.

«Au moment de l’achat d’un terrain, vous devez vous pencher sur son état et sa condition, les ressources en eau, les considérations des parties prenantes et l’adéquation entre le terrain et ce que vous cherchez à y faire», explique-t-il. Il ajoute que la qualité ou l’état du sol, de la terre ou de l’eau souterraine sont importants. «Vous devez savoir s'ils ont déjà été contaminés et ce qu’il faudrait faire pour les réhabiliter.»

La plupart des provinces et territoires au Canada exigent une décontamination dès qu’il y a un changement d’activité, après l’arrêt d’une activité désignée ou en cas de migration de la contamination.

Il est également important de garder à l’esprit que la protection environnementale et les normes industrielles ont évolué au fil du temps. Les règles concernant l’utilisation ou la condition des terres qui étaient acceptables il y a quelques années peuvent avoir été mises à jour depuis, et les activités ou utilisations antérieures sur le site peuvent avoir des conséquences plus profondes que celles qui étaient connues à l’époque. 

Le stockage des déchets dangereux sur un terrain, par exemple, n’a été réglementé qu’à la fin des années 1990. Si vous gérez ce terrain aujourd’hui, vous pourriez être responsable de sa décontamination, même si vous n’avez pas causé de contamination.

«On a pris conscience, d’un point de vue scientifique, technique et social, des répercussions sur les personnes, l’écosystème, l’eau, les animaux et tous les éléments. Cela a éclairé les diverses réglementations environnementales actuelles», dit David Wilson.

Quelles sont les normes et réglementations environnementales relatives à l’utilisation des terres?

Pour assurer une utilisation responsable des terres, les propriétaires d’entreprise doivent connaître et respecter diverses normes et réglementations. Par exemple:

1. Lois en matière de zonage: réglementations dictant la manière dont les terres peuvent être utilisées dans des zones précises. Vérifiez auprès de vos administrations locales et provinciales pour vous assurer d’être en règle. Les règles varient en fonction de la situation géographique, du secteur d’activité et de l’utilisation prévue des terres. Les terres zonées pour l’agriculture, par exemple, ne peuvent être utilisées à des fins commerciales ou industrielles que si leur zonage est modifié.
2. Lois sur la protection de l’environnement: réglementations visant à minimiser les effets des activités commerciales sur les écosystèmes. La loi fédérale et les lois provinciales portent sur la contamination du sol, de l’eau et de l’air et contiennent des règlements visant à empêcher la destruction des zones humides.
3. Droits fonciers des Autochtones: règles visant à assurer le respect des communautés autochtones et un dialogue constructif avec celles-ci en ce qui concerne l’utilisation des terres situées sur leurs territoires ou à proximité de ceux-ci.
4. Codes du bâtiment: normes de construction visant à garantir la sécurité et le respect des réglementations. Les normes varient en fonction du secteur, de l’utilisation des terres et de l’emplacement.
5. Réglementation sur le bruit et compatibilité des terres: les règlements municipaux définissent souvent le niveau de bruit acceptable dans une zone donnée. Lorsqu’une proposition d’aménagement est présentée, il incombe aux organismes d’aménagement du territoire d’évaluer si les utilisations des terres environnantes sont compatibles.

Au Canada, chaque ordre de gouvernement a ses propres règles en matière d’utilisation et de gestion des terres et de protection de l’environnement. Certaines administrations municipales peuvent avoir des règlements précis concernant l’eau, la qualité de l’air et le bruit. Les provinces ont souvent compétence, mais le gouvernement fédéral peut fixer des normes globales minimales que les provinces ou les administrations municipales doivent respecter. «Il est important de tenir compte des trois ordres de gouvernement et de se conformer aux pratiques de gestion des terres qu’ils ont définies», explique David Wilson.  

Les gouvernements peuvent fournir des documents d’orientation sur l’utilisation des terres, l’acquisition de terres et les démarches à effectuer pour obtenir des autorisations selon les situations. David Wilson conseille de consulter d’abord les sites Web de chaque ordre de gouvernement dans votre région.

Comment assurer une utilisation responsable des terres?

L’utilisation des terres nécessite de la planification et un suivi ainsi que l’adaptation à des circonstances changeantes. Les éléments à prendre en compte sont les suivants:

1. Planification stratégique et évaluation des activités: élaborer un plan clair qui définit les objectifs en matière d’utilisation des terres et tient compte des considérations environnementales, des règlements de zonage et des objectifs commerciaux. Évaluer les répercussions potentielles des activités de l’entreprise sur l’environnement et prévoir des mesures pour atténuer tout effet négatif. 
2. Évaluation environnementale du site: effectuer une évaluation environnementale du site avant d’acheter ou de louer un terrain afin d’évaluer le risque de contamination.
3. Intégration de la technologie: utiliser des outils technologiques tels que le Système d’information géographique (SIG) pour la cartographie, ainsi que les drones et l’imagerie satellite aux fins de surveillance et de prise de décisions.
4. Engagement communautaire: établir des relations positives avec les collectivités et les groupes autochtones locaux, en garantissant la transparence et le respect des droits culturels et fonciers.

Quels sont les coûts associés à l’utilisation et à la gestion des terres? 

Le coût de la gestion des terres peut varier en fonction de l’ampleur et de la nature des activités de votre entreprise. Si des investissements initiaux dans la technologie et les pratiques durables peuvent être nécessaires, une gestion efficace des terres permet souvent de réaliser des économies à long terme. Les entreprises peuvent bénéficier de mesures incitatives, de subventions et de programmes d’aide gouvernementaux visant à promouvoir l’utilisation et la conservation responsables des terres.

Y a-t-il des meilleures pratiques pour une utilisation et une gestion responsables des terres? 

Même si les activités effectuées varieront en fonction du type de terrain et de la manière dont il est utilisé, voici quelques recommandations générales:

1. Protection de l’environnement: donnez la priorité aux pratiques qui garantissent la santé à long terme des terres et des écosystèmes environnants.
2. Conformité: tenez-vous au courant des réglementations locales, provinciales et fédérales et respectez-les afin de limiter les risques réglementaires.
3. Engagement communautaire: nouez le dialogue avec les collectivités et les groupes autochtones locaux pour bâtir des relations positives et répondre à leurs préoccupations.
4. Suivi continu: surveillez l’utilisation que vous faites des terres et adaptez vos stratégies en fonction des conditions changeantes ou des technologies émergentes.
5. Éducation et formation: investissez dans l’éducation et la formation continues des membres de votre personnel pour les tenir au fait des meilleures pratiques et de l’évolution de la réglementation.

Il est également utile de communiquer avec les autres propriétaires de la région afin d’établir des priorités communes.

«Certains enjeux, tels que les parasites, les mauvaises herbes, la gestion des incendies, la contamination et les réseaux routiers, dépassent les limites des terrains individuels, dit David Wilson. Il est utile de rester en contact avec d’autres propriétaires afin d’élaborer des pratiques collaboratives qui peuvent contribuer à la gestion des terres de tout le monde.»

Comment se renseigner sur un terrain précis avant de l’acheter ou de le louer? 

David Wilson mentionne que les agentes et agents de vente d’immeubles commerciaux compilent généralement des renseignements qui répondent aux exigences en matière de divulgation, mais il prévient que des renseignements plus précis sur le terrain peuvent être nécessaires.  

 «Il est important de comprendre tout ce que vous pouvez sur la nature de la composition du terrain avant de procéder à l’achat», explique-t-il. 

Vous pouvez examiner les évaluations foncières et immobilières ou charger une entreprise de réaliser une évaluation environnementale complète. «En fonction de ce que vous apprendrez, vous pourrez passer à des explorations et des évaluations plus approfondies, y compris des tests environnementaux, pour évaluer le niveau de contamination du sol ou de l’eau.»

Vous devrez également vous renseigner auprès de votre municipalité ou d’un autre organisme de réglementation pour connaître les limites de juridiction et de zonage ainsi que les limites réglementaires afin de vous assurer que vos activités commerciales sont autorisées sur ce terrain.

L’utilisation et la gestion des terres sont des aspects fondamentaux des activités des entreprises canadiennes. En comprenant l’importance d’une utilisation responsable des terres, en se conformant aux réglementations et en mettant en œuvre des pratiques durables, les propriétaires peuvent non seulement prospérer sur le plan financier, mais aussi contribuer à la santé générale de l’environnement et des collectivités au sein desquelles elles et ils exercent leurs activités.

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