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Devrais-je acheter ou louer mon espace commercial?

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L’une des décisions les plus difficiles pour de nombreux entrepreneurs est de choisir entre l’achat et la location de leur établissement commercial.

Les deux options comportent des avantages et des inconvénients, et la décision exige une analyse et une planification poussées. Voici quelques facteurs qui vous aideront à mieux comprendre ce que chacune des options implique. Comparez-les bien afin de prendre la décision la plus avantageuse pour votre entreprise.

Devrais-je acheter ou louer mon espace commercial?
Décider s’il vaut mieux acheter ou louer vos nouveaux locaux commerciaux n’est pas facile. Cette vidéo vous aidera à déterminer la meilleure option pour votre entreprise.

Quand devrais-je acheter?

Si l’emplacement est important pour vous

Les bons emplacements sont rares. Si vous en avez déniché un qui augmente vos ventes grâce à la circulation piétonne et à sa facilité d’accès, qui réduit vos coûts grâce à la proximité de vos principaux fournisseurs ou qui attire et fidélise vos employés, il pourrait s’avérer judicieux d’acheter.

Si le coût de vos améliorations locatives ne cesse de grimper

Si vous devez investir massivement dans un immeuble pour y exercer vos activités, il serait sans doute sensé d’en devenir propriétaire. Toutefois, si le marché n’est pas propice aux acheteurs, vous pourriez transitoirement demander un prêt pour améliorations locatives.

Si vous en avez assez des soucis avec le locateur

Vous rêvez de gérer votre entreprise sans vous heurter à des limites, à des restrictions et à des augmentations de loyer potentielles? Pensez à acheter votre espace commercial.

Si vous avez besoin de libérer votre fonds de roulement

S’il est bien financé, l’achat d’une propriété peut libérer votre fonds de roulement en réduisant les dépenses mensuelles liées au loyer. Ces économies peuvent ensuite être utilisées pour faire croître votre entreprise. «Il s’agit d’équilibrer la croissance et les flux de trésorerie», explique Jean-Philippe Ménard, vice-président, Rive Nord à BDC. «Nous finançons souvent ces achats, car nous souhaitons que nos clients disposent d’un fonds de roulement suffisant pour croître.»

Toutefois...

Si vous décidez d’acheter un immeuble commercial, portez une attention particulière aux facteurs suivants.

Hausse des taux d’intérêt

Au cours des dernières années, les faibles taux d’intérêt ont encouragé de nombreux entrepreneurs à devenir propriétaires, et ces derniers ont vu la valeur de leur propriété s’accroître considérablement sur le marché. Toutefois, le vent est sur le point de tourner, et la hausse des taux d’intérêt va en surprendre plus d’un, avertit M. Ménard, qui travaille dans les bureaux de BDC de Laval, au Québec. Il note que de nombreux jeunes entrepreneurs n’ont jamais été confrontés aux hausses de coûts occasionnées par des taux plus élevés.

Flux de trésorerie et stabilité

Avant d’acheter un immeuble commercial, assurez-vous que votre entreprise a les ressources financières nécessaires pour respecter cet engagement dans les années à venir. Après tout, l’achat d’un immeuble est un investissement à long terme.

Protection et diligence raisonnable

Protégez-vous contre les éventuels problèmes associés à la propriété d’un immeuble, comme les vices cachés et la contamination environnementale. Obtenez une évaluation de l’état du bâtiment (EEB) et une évaluation environnementale de site (EES), ou embauchez une firme d’experts-conseils en environnement pour évaluer la propriété avant de l’acheter. Il est tout aussi important, avant l’achat, de demander à un avocat d’exercer une diligence raisonnable approfondie en ce qui concerne les titres fonciers, le zonage, les impôts en souffrance, les privilèges, les servitudes et tout autre problème potentiel lié à la propriété.

Quand devrais-je louer?

Voici certaines situations où il serait sans doute préférable de louer votre espace commercial.

Votre fonds de roulement est insuffisant

Les jeunes entreprises peuvent rarement consacrer beaucoup de capital à un immeuble, c’est pourquoi elles optent généralement pour la location. Même si vos affaires vont bien, vous ne générez peut-être pas encore suffisamment de fonds pour financer à la fois votre croissance et l’acquisition d’un immeuble commercial.

Les besoins de votre entreprise sont changeants

Si votre entreprise se développe rapidement, si elle doit réduire son effectif ou si vous ne savez pas ce que l’avenir vous réserve, il vaudrait peut-être mieux louer votre espace jusqu’à ce que la situation se stabilise.

Vous ne voulez pas des tracas associés à la propriété d’un immeuble

Être propriétaire comporte son lot de responsabilités et de problèmes supplémentaires. Vous préférerez peut-être louer pour le moment, afin de vous concentrer sur votre entreprise.

Toutefois...

Si vous optez pour la location, portez une attention particulière aux facteurs suivants.

Droit au renouvellement du bail

Si certains entrepreneurs hésitent à s’engager dans une location à long terme, M. Ménard les prévient que la flexibilité peut leur jouer des tours. Un locateur peut refuser de renouveler un bail. Le cas échéant, il faut relocaliser l’entreprise et assumer tous les coûts correspondants.

Rénovations et améliorations

Informez-vous sur les restrictions qui pourraient vous empêcher d’agrandir vos installations ou d’utiliser l’espace à d’autres fins. Autrement dit, vérifiez si l’on peut vous empêcher de modifier votre espace. L’immeuble doit-il être remis dans son état d’origine à votre départ? Resterez-vous propriétaire des ajouts (équipement et accessoires) que vous avez faits à l’immeuble?

Stationnement

Y a-t-il assez d’espaces de stationnement pour les locataires et leurs visiteurs? Disposez-vous d’un nombre garanti d’espaces?

Signalisation

Quels sont vos droits à ce chapitre (enseignes et affichage)?

Responsabilités du locateur

Avant de signer un bail commercial, il est important de bien comprendre quels frais le locateur paiera. Portez une attention particulière aux éléments suivants.

Entretien des aires communes

Qui est responsable du ménage, des réparations et des autres frais associés aux aires communes, comme les toilettes, les entrées, les aires d’accueil et le stationnement? Qui paie pour le déneigement, la tonte de la pelouse et l’aménagement paysager?

Dépenses d’exploitation

Qui paie les taxes foncières, les assurances, les services publics, les services de sécurité et la réparation ou le remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation?

En conclusion

Que vous décidiez d’acheter ou de louer un espace commercial, vous devez retenir ce qui suit.

Vous pouvez obtenir de l’aide

Votre équipe de conseillers en immobilier commercial de confiance devrait comprendre un avocat spécialisé en droit immobilier commercial, qui pourra examiner attentivement votre contrat et vous éviter les mauvaises surprises. En vous familiarisant avec ces termes, vous pourrez aussi vous concentrer sur les points de votre contrat qui concernent directement vos besoins d’affaires.

Prévoyez les dépassements de coûts

Qu’il soit question d’achat ou de location, bien des entrepreneurs sous-estiment le coût du déménagement d’une entreprise. En plus du coût du déménagement proprement dit, vous devez tenir compte des dépenses associées à la préparation et à l’aménagement des installations, ainsi qu’aux rénovations et à l’achat de nouveaux équipements et d’outillage. Si vous faites bâtir ou agrandir un immeuble, vous devez ajouter les coûts de conception et de construction. Assurez-vous d’intégrer ces coûts supplémentaires à votre budget d’achat ou de location d’un immeuble commercial, lequel devrait également prévoir un généreux fonds de réserve. Discutez de ces questions avec votre banquier et, au besoin, obtenez du financement supplémentaire.

Prévoyez les interruptions de vos activités

Tenez compte également de la baisse de productivité et des ventes qui peut survenir avant, pendant et après le déménagement. Souvent, les entrepreneurs ne réalisent pas combien un déménagement peut être accaparant. Assurez-vous d’avoir un plan pour gérer efficacement la transition et le changement lorsque vous emménagerez dans votre nouvel espace commercial.

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