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Immobilier commercial: Que réserve l’avenir aux entrepreneurs canadiens?

La demande d’espaces industriels augmente, alors que d’autres types d’espaces commerciaux pourraient devoir être convertis
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Les espaces de bureaux et de vente au détail sont confrontés à des défis, tandis que le commerce électronique continue à stimuler la croissance de l’immobilier industriel au Canada cette année.

Selon Chuck Scott, président-directeur général de Cushman & Wakefield au Canada, ce sont là les principales tendances qui se dégagent d’un marché immobilier commercial qui s’adapte à la pandémie de COVID-19 et à la nécessité de travailler à distance.

Pour les travailleurs et les entrepreneurs qui se demandent peut-être quel est l’avenir des bureaux, M. Scott précise que leur fonction est actuellement en train d’être repensée.

«Il est important de noter que les bureaux existeront toujours», mentionne-t-il.

À l’avenir, la fonction des bureaux sera d’offrir des lieux inspirants qui renforcent les liens culturels, l’apprentissage ainsi que les rapports avec les clients et les collègues, et qui favorisent la créativité, la collaboration et l’innovation.

M. Scott ajoute que la situation des marchés des bureaux au Canada devrait commencer à s’améliorer vers la fin de 2021 et qu’on s’attend à ce qu’elle atteigne un tournant au premier trimestre de l’année prochaine.

L’immobilier commercial industriel devrait rester solide dans un avenir prévisible, grâce à la croissance des achats en ligne. Actuellement, les hôtels vivent dans l’incertitude.

Même si la situation s’améliore, un récent sondage de BDC auprès des entrepreneurs canadiens a révélé que les intentions d’investissement dans les bâtiments non résidentiels au cours des 12 prochains mois demeurent faibles. Seulement 35 % des entrepreneurs prévoient investir dans des bâtiments et des rénovations au cours des 12 prochains mois.

Le commerce électronique dynamise l’immobilier industriel

M. Scott souligne que les Canadiens ont adopté le commerce électronique en 2020, en particulier lors du premier confinement au printemps dernier. Durant cette période, les transactions électroniques ont pratiquement doublé d’une année à l’autre.

La croissance du commerce électronique crée le besoin d’espaces industriels, comme des entrepôts et des centres de distribution, pour entreposer, trier et livrer les marchandises aux consommateurs qui commandent en ligne.

«En raison de la distanciation sociale et des confinements, les Canadiens ont aussi largement adopté le ramassage en bordure de magasin, qui a presque doublé par rapport aux niveaux d’avant le coronavirus, tandis que le nombre d’achats effectués en ligne et ramassés au magasin a augmenté de près de 50 %», souligne-t-il.

Pour M. Scott, qui dirige également les services d’évaluation et de conseil de Cushman Wakefield pour les Amériques, l’immobilier industriel est aujourd’hui l’une des catégories d’actifs les plus performantes dans le domaine de l’immobilier commercial.

«Nos marchés de l’immobilier commercial industriel étaient déjà bien positionnés avant la pandémie, et la situation actuelle n’a fait qu’accélérer la croissance de ce secteur dans tous les marchés du pays. Cette croissance se poursuivra en 2021 et dans un avenir prévisible. Le taux d’inoccupation est extrêmement faible dans le secteur industriel, ce qui favorisera le développement et les investissements sur les marchés des capitaux.»

Le taux d’inoccupation de l’immobilier industriel au quatrième trimestre de 2020 était de 2,5 %, selon Cushman & Wakefield Canada.

Changements majeurs pour les bureaux

«Ce que nous constatons, c’est que la perturbation de la pandémie a accéléré la réflexion sur la manière dont les bureaux s’intègrent dans l’écosystème global des milieux de travail. Leur fonction est en train d’être repensée, et non pas éliminée», explique M. Scott, qui est établi à Toronto.

Le taux d’inoccupation des bureaux, toutes catégories confondues, pour le quatrième trimestre de 2020 s’établissait à 12,2 %.

Cushman & Wakefield Canada prévoit un ralentissement en 2021 pour de nombreux marchés de bureaux du pays, mais au cours du premier trimestre de 2022, la demande nette de bureaux devrait augmenter de 5 millions de mètres carrés (53,9 millions de pieds carrés) au Canada jusqu’en 2030, malgré la tendance au travail à domicile.

«L’impact du travail à domicile signifie essentiellement que chaque emploi créé n’entraînera pas le même niveau de demande qu’avant la crise, mais qu’il engendrera tout de même une saine demande d’espace de bureau.»

Selon M. Scott, l’équilibre entre la distanciation sociale et la densité, avec un nombre réduit d’employés présents dans les bureaux en même temps, n’aura probablement pas d’incidence sur la taille actuelle des bureaux, qui continueront à prospérer, mais de manière différente.

«À l’avenir, la fonction des bureaux sera d’offrir des lieux inspirants qui renforcent les liens culturels, l’apprentissage ainsi que les rapports avec les clients et les collègues, et qui favorisent la créativité, la collaboration et l’innovation.»

Le commerce de détail ne se limitera pas aux achats en magasin

Selon M. Scott, certains espaces de vente au détail comme les épiceries et les pharmacies ont connu d’assez bons résultats pendant la pandémie, tandis que d’autres ont souffert.

Il explique qu’à l’avenir, les magasins de détail et les centres commerciaux se tourneront vers de nouvelles utilisations, comme des espaces de conditionnement physique, des parcs canins intérieurs, des musées, des salles de musique et des centres de banquet. Certains espaces de vente au détail seront utilisés pour le traitement des commandes, qui consiste à préparer et à remplir les commandes en ligne des clients.

La vente au détail exigera de la vision et de l’innovation, mais cela a toujours été le cas pour les détaillants et les promoteurs prospères.

«Les propriétaires et les promoteurs de centres commerciaux vont réinventer le concept traditionnel en vue de créer des pôles d’attraction pour la vie quotidienne. Cela signifie que le centre commercial deviendra un lieu de rassemblement communautaire, un centre de loisirs et de découverte et un lieu de restauration et de divertissement, ainsi qu’une destination pour faire des achats et traiter les commandes en ligne.»

M. Scott ne croit pas que l’espace de vente au détail sera converti en entrepôts en raison, entre autres, des restrictions de zonage.

Il ajoute que certains espaces de vente au détail sont déjà convertis en boutiques éphémères pour répondre à une demande.

«La vente au détail exigera de la vision et de l’innovation, mais cela a toujours été le cas pour les détaillants et les promoteurs prospères.»

Les hôtels sans clients font face à l’incertitude

Chakib Taous, directeur, Financement corporatif à BDC, affirme que le marché urbain s’est effondré pour les hôtels, soulignant que le taux d’occupation est d’environ 5 à 10 % au maximum dans le centre-ville de Montréal en raison des restrictions de voyage imposées durant la pandémie.

Le travail à distance a également éliminé la nécessité des voyages d’affaires et des conférences.

Selon M. Taous, il faudra probablement plus de deux ans aux hôtels pour se remettre de la crise.

«Il y a un risque que certains d’entre eux fassent faillite. Il y en a qui sont actuellement sur le marché. D’autres prévoient changer de zonage», indique-t-il.

«Ils doivent être réalistes pour supporter la baisse du tourisme et couvrir leurs coûts fixes. Ils devront certainement trouver un plan B. Ont-ils les moyens d’attendre? La situation n’est pas rose.»

Les établissements hôteliers qui restent en activité pourraient être confrontés à un avenir avec moins de clients et de conférences. M.Taous indique que l’une des options qui s’offrent aux hôtels est de changer leur zonage pour un zonage résidentiel, mais ils seront alors en concurrence avec les copropriétés du centre-ville pour les acheteurs.

Selon lui, les propriétaires d’hôtel devront se renseigner sur les programmes du gouvernement ou demander des allègements à leur banquier.

Recherche d’occasions

Pour ceux qui disposent d’un espace industriel, la situation est enviable. «Les gens qui réalisent des ventes sur Internet ont besoin d’espace pour leurs produits», explique M. Taous.

Et, pour les ambitieux, il existe toujours une occasion à saisir en cas de crise.

«Il y a beaucoup d’argent sur le marché. Si vous voyez une occasion, il faut la saisir», dit-il.

M. Scott voit également des occasions dans les changements apportés par la COVID-19.

«Dans beaucoup de nos villes, il sera intéressant et passionnant de voir ce que des investisseurs et des promoteurs innovants peuvent faire avec d’anciens bureaux ou des espaces industriels obsolètes ainsi que les occasions qui se présentent pour améliorer nos environnements urbains.»

M. Scott ajoute que les propriétaires de biens immobiliers commerciaux de toutes les catégories d’actifs profitent de cette perturbation pour repenser et réorienter leurs investissements.

«Cela conduira sans aucun doute à la conversion permanente de certains biens immobiliers, précise-t-il, y compris des biens qui peuvent être facilement convertis en biens immobiliers à forte demande tels que les espaces industriels et les logements multifamiliaux.

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