Copropriété commerciale: comment éviter un désastre

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La hausse des coûts immobiliers et de construction conduit de nombreux entrepreneurs à envisager l’achat d’un immeuble commercial en copropriété plutôt qu’un bâtiment séparé. Prenez garde toutefois: il vous incombe de vous assurer qu’un immeuble en copropriété conviendra à votre entreprise.

«C’est souvent une bonne idée, pour des entreprises, de partager le terrain et le stationnement», dit Gord Dosanjh, vice-président adjoint, Développement des affaires à BDC. «Les immeubles séparés sont dispendieux et difficiles à trouver dans de nombreux secteurs, en particulier dans les parcs d’affaires. Sans compter qu’un grand nombre de promoteurs préfèrent bâtir des immeubles en copropriété pour obtenir des rendements plus élevés.»

Au-delà d’un prix d’achat plus bas, occuper un édifice avec d’autres entreprises offre une multitude d’avantages. Les copropriétaires économisent en partageant certains coûts comme l’entretien, l’assurance, l’impôt foncier et le chauffage. De plus, l’immeuble est souvent exploité par une société de gestion, ce qui évite aux entrepreneurs d’avoir à gérer un immeuble en plus de leur entreprise.

Les experts recommandent toutefois aux entrepreneurs de bien faire leurs devoirs, avec l’aide de conseillers qualifiés, avant d’acheter un immeuble commercial en copropriété. Les immeubles en copropriété sont régis par les lois provinciales, qui ne sont pas les mêmes partout au pays. Elles contiennent néanmoins certaines dispositions communes conçues pour protéger les consommateurs.

Voici quelques éléments à garder à l’esprit lorsque vous songez à acheter un immeuble commercial en copropriété.

1. Lisez les documents d’information

La société d’immeuble en copropriété doit vous fournir les documents d’information couvrant des éléments comme les règlements administratifs, les règles et les états financiers de l’immeuble en copropriété. Dans le cas des copropriétés en revente, les informations fournies comprendront notamment les litiges en cours et la question de savoir si les versements des copropriétaires au fonds de réserve pour les réparations futures sont à jour.

Dans la plupart des provinces, les immeubles en copropriété requièrent une opinion d’expert (généralement un ingénieur) périodiquement mise à jour à propos de la suffisance du fonds de réserve selon l’âge et l’état de la toiture, et des autres parties communes, dit Ron Danks, avocat à Hamilton, en Ontario.

«Il est important de veiller à ce que votre offre au vendeur soit conditionnelle à l’obtention de ces documents d’information dans un délai suffisant – en général de 5 à 10 jours – pour vous permettre de les examiner avec un avocat ou un notaire qui s’y connaît bien dans la vente de copropriétés», dit M. Danks, spécialiste de la copropriété et associé du cabinet SimpsonWigle Law LLP.

2. Assurez-vous qu’il est permis d’exploiter votre entreprise dans l’immeuble en copropriété

Des règlements de zonage ou des restrictions imposées par les copropriétaires peuvent proscrire l’exercice de certains types d’activités dans l’immeuble en copropriété que vous songez à acheter. M. Danks cite l’exemple d’un immeuble en copropriété où le soudage et l’utilisation d’appareils à flamme nue étaient interdits afin d’éviter d’avoir à payer pour l’installation de murs intérieurs répondant aux exigences des codes en matière d’incendie pour ce genre d’activités. M. Danks souligne également que vous devrez probablement obtenir la permission du conseil d’administration de la copropriété avant d’apporter des modifications aux parties communes, voire signer un contrat énonçant votre responsabilité à l’égard de ces modifications.

3. Sachez qui sont vos voisins

Il est important non seulement d’inspecter l’unité que vous songez à acheter, mais aussi de jeter un coup d’œil aux entreprises de vos voisins et à l’extérieur du bâtiment. Y a-t-il quelque chose qui pourrait gêner vos activités ou être une source de désagrément pour vos employés et vos clients? Voici des exemples: bruit, émanations ou odeurs provenant des entreprises voisines ou présence sur le terrain de déchets ou de matériel abandonné.

4. Accordez une attention particulière au stationnement et à l’accessibilité

Un stationnement insuffisant pour les employés, les clients et les autres visiteurs est une source clé de contrariété pour les copropriétaires, dit M. Dosanjh de BDC, qui a financé l’achat de nombreux immeubles commerciaux en copropriété. «Voyez quelles sont les règles en ce qui concerne le stationnement, dit-il. Les places sont-elles assignées, et leur nombre est-il suffisant pour vos besoins?» Assurez-vous aussi que vous avez accès à une aire de chargement et de livraison pour les camions. Qu’en est-il des enseignes? Quelle sorte d’enseigne pouvez-vous installer pour promouvoir votre entreprise, et à quel endroit? Enfin, dit M. Dosanjh, si leur entreprise consomme beaucoup d’électricité, les entrepreneurs devraient veiller à ce que l’immeuble en copropriété ait un approvisionnement adéquat.

5. Méfiez-vous de la contamination

BDC exige que les acheteurs fassent faire une évaluation environnementale de la propriété avant de financer une acquisition. Obtenir une évaluation environnementale est une politique judicieuse pour tous les acheteurs de propriétés à usage commercial, indique M. Dosanjh. Il est possible que les activités des propriétaires antérieurs aient contaminé votre unité ou que vos opérations soient interdites à l’endroit où l’immeuble en copropriété est situé. Dans le cas d’une unité plus ancienne, vous auriez peut-être intérêt à investir dans une inspection du bâtiment pour déterminer son état et les coûts de réparation à venir.

6. Sachez de quoi au juste vous êtes propriétaire

Le toit, le revêtement extérieur et le stationnement sont généralement détenus et entretenus par tous les copropriétaires. Mais qu’en est-il des portes et fenêtres de votre unité – vous appartiennent-elles en propre? Vous devez savoir ce qu’englobe votre unité et quelles sont les parties communes, dit M. Danks, qui recommande l’Institut canadien des condominiums à ceux qui veulent en savoir plus sur la copropriété.

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