Hypothèque commerciale

Définition d’une hypothèque commerciale

Une hypothèque commerciale est un prêt consenti à une entreprise pour acheter un immeuble commercial.

Être propriétaire de votre lieu d’affaires peut vous donner plus de liberté pour orienter et contrôler vos activités et vous permettre de créer de la richesse. Toutefois, les hypothèques commerciales comportent certains risques. Il est donc important d’évaluer les avantages et les inconvénients liés à l’achat d’un immeuble.

Vous connaissez probablement le concept des prêts hypothécaires résidentiels, mais il existe des différences importantes entre ceux-ci et les hypothèques commerciales.

Kevin Kelley, directeur principal chez BDC, explique que bon nombre de ces différences tiennent au fait que les hypothèques commerciales sont plus risquées, pour les entités prêteuses et emprunteuses. Par conséquent, ces prêts ont tendance à être assortis de taux d’intérêt plus élevés et d’autres frais.

L’une des raisons qui rendent les hypothèques commerciales plus risquées est que la propriété peut être plus difficile à liquider. «Un bâtiment commercial peut être adapté à une entreprise en particulier et à ses besoins», souligne le directeur principal.

Les hypothèques commerciales ont généralement un ratio prêt-valeur inférieur à celui des prêts hypothécaires résidentiels, de même que des périodes d’amortissement plus courtes. Ainsi, une banque s’attendra probablement à ce que votre mise de fonds représente une plus grande part de la valeur de la propriété. Elle s’attendra aussi à ce que vous remboursiez le solde du prêt plus rapidement qu’une ou un propriétaire de maison.

Pourquoi envisager une hypothèque commerciale?

L’achat d’un immeuble commercial peut être judicieux dans les cas suivants:

  • Vous faites face à des restrictions imposées par votre propriétaire ou à des augmentations de loyer importantes
    Lorsque les coûts de l’immobilier commercial sont élevés, une acquisition peut libérer des fonds de roulement en réduisant vos coûts de loyer mensuels.
  • Vous voulez utiliser votre immeuble commercial pour accroître votre patrimoine personnel
    Être propriétaire d’un immeuble commercial peut vous aider à accumuler des capitaux à mesure que la valeur de la propriété augmente.
  • Vous devez doter votre immeuble d’équipement hautement spécialisé
    Les propriétaires ne paieront généralement pas pour les travaux de construction spécialisés nécessaires à la recherche scientifique ou à la fabrication. De plus, vous devrez sans doute démanteler ces installations à vos frais lorsque vous quitterez l’endroit.
  • Vous avez trouvé l’emplacement idéal pour une autre entreprise
    L’immeuble pourrait être attrayant pour diverses entreprises en raison de sa taille, de ses commodités, de la circulation piétonne, de son équipement et de sa proximité avec des entreprises fournisseuses importantes. Acheter un tel bâtiment et en assurer la promotion immobilière pourraient offrir une source de revenus supplémentaire.

Kevin Kelley fait remarquer qu’une autre motivation pour les acheteuses et acheteurs peut être la fierté d’être propriétaire: vous préférez peut-être investir dans votre propriété, l’entretenir et l’améliorer d’une manière qui ne serait pas logique si vous étiez locataire.

Quel est le montant de la mise de fonds requise pour un immeuble commercial?

Plus votre mise de fonds est importante, moins votre emprunt sera élevé, et moins vous paierez d’intérêts sur la durée du prêt. Il est judicieux de verser le plus gros montant possible, surtout en période de hausse des taux d’intérêt.

Toutefois, si vous avez l’intention de verser le minimum (pour libérer votre fonds de roulement), vous devrez probablement verser une mise de fonds représentant 20 % ou plus du prix d’achat, bien que ce montant puisse varier selon l’entité prêteuse, la santé financière de votre entreprise et l’immeuble que vous essayez d’acheter.

La mise de fonds requise est étroitement liée au ratio prêt-valeur, qui détermine le montant maximal d’un prêt garanti en fonction de la valeur marchande de l’actif donné en garantie.

Nous commençons avec un ratio prêt-valeur de 85 %, car notre objectif a toujours été de laisser une marge de manœuvre aux propriétaires d’entreprise. Nous aidons à protéger et à préserver leur fonds de roulement.

Quelle est la durée d’une hypothèque commerciale?

Les hypothèques commerciales sont habituellement amorties sur une période de 20 ans ou moins et remboursées sous forme de versements périodiques. Une période d’amortissement plus longue peut être obtenue auprès d’entités prêteuses, comme BDC, pour aider les entreprises à protéger leurs flux de trésorerie.

À quels taux d’intérêt doit-on s’attendre pour une hypothèque commerciale au Canada?

Comme dans le cas des prêts hypothécaires résidentiels, les taux d’intérêt sur les hypothèques commerciales augmenteront ou diminueront selon l’évolution de l’économie. Toutefois, ce n’est pas le seul facteur qui influence le taux que vous obtiendrez. La vigueur financière de votre entreprise a aussi une incidence, car les banques utilisent des taux plus élevés lorsqu’elles accordent des prêts à des emprunteuses et emprunteurs qui, selon elles, présentent un plus grand risque.

Tout comme pour les prêts hypothécaires résidentiels, les taux sont également liés à la durée de l’hypothèque. Il s’agit de la durée de votre contrat hypothécaire.

«Toutes les banques offriront des taux fixes, habituellement sur une période pouvant aller d’un à 10 ans», explique Kevin Kelley.

Les taux d’intérêt augmentent généralement lorsque la Banque du Canada tente de freiner l’inflation.

Bon nombre diront: «Lorsque les taux augmenteront, nous verrons ce qui se passera. Pour l’instant, établissons un taux fixe sur deux ans.»

Comment calculer les versements hypothécaires commerciaux?

À l’instar d’un prêt hypothécaire résidentiel, vos versements mensuels comprendront le capital et les intérêts. Le capital est le montant total du prêt divisé par le nombre de mois de votre période d’amortissement. Kevin Kelley indique que pour la partie des intérêts, il faut diviser le taux d’intérêt annuel par 12 pour obtenir le taux d’intérêt mensuel aux fins de calcul. Additionnez le capital et les intérêts pour obtenir le montant mensuel.

La plupart des gens utilisent des calculateurs hypothécaires en ligne. Ces outils peuvent aussi vous aider à déterminer la taille du prêt hypothécaire que votre entreprise peut se permettre de contracter et à évaluer divers scénarios.

BDC met à votre disposition un calculateur de prêt commercial pratique. Vous pouvez entrer le montant que vous empruntez, le taux d’intérêt négocié (ou prévu) et la durée choisie (nombre de mois). Le calculateur vous indiquera le montant de vos paiements mensuels, la somme de vos paiements et le montant total des intérêts que vous paierez.

Scénario de prêt commercial

Propriété 500 000 $
Mise de fonds 20 %
(100 000 $)
Prêt hypothécaire 400 000 $
Taux d’intérêt 5 %
Période d’amortissement 20 ans
Paiements mensuels 2 639,82 $
Total des intérêts pour toute la durée du prêt 233 557,51 $

Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire résidentiel pour une propriété commerciale, et vice versa?

Les banques ne vous permettront pas de contracter un prêt hypothécaire résidentiel pour acheter un immeuble commercial. Cela dit, si vous avez versé une mise de fonds importante (de 40 % à 50 % du prix d’achat) pour votre propriété commerciale et que vous disposez d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire, vous pourriez utiliser cette dernière pour financer votre immeuble commercial.

En théorie, vous pouvez contracter une hypothèque commerciale pour acheter une propriété résidentielle, mais ce ne serait pas avantageux. Vous seriez aux prises avec des taux d’intérêt et des frais inutilement plus élevés et vous auriez probablement à verser une mise de fonds plus importante.

Quels sont les risques liés aux hypothèques commerciales?

Les prêts immobiliers commerciaux peuvent comporter des frais et des modalités que vous ne connaissez peut-être pas.

Par exemple, en plus des frais de demande initiaux, il y a des coûts annuels récurrents qui peuvent s’avérer importants. Ceux-ci représentent habituellement un pourcentage du montant prêté et peuvent varier de 0,5 % à 1 %.

Des frais peuvent également être associés aux évaluations, au travail juridique ou à l’arpentage légal. Les hypothèques commerciales peuvent également comporter des restrictions (ou des pénalités) relatives au remboursement anticipé ou au règlement d’une dette avant sa date d’échéance.

Kevin Kelley affirme qu’il est important de lire «mot à mot» le texte en petits caractères de votre contrat. Par exemple, de nombreuses hypothèques commerciales sont des prêts «remboursables à vue», ce qui signifie que l’entité prêteuse peut en exiger le remboursement en tout temps. Bien que les banques rappellent rarement des prêts, cette situation s’est déjà produite, notamment pendant la crise financière de 2008-2009. Pour parer à une telle éventualité, vous devez savoir que vous pouvez trouver d’autres solutions de financement dans un court délai.

Préparatifs nécessaires pour être admissible à une hypothèque commerciale

Si vous avez décidé de contracter une hypothèque commerciale, faites préparer vos états financiers par un comptable professionnel agréé (CPA) chaque année et assurez-vous qu’ils sont aussi bien organisés que possible. C’est généralement ce sur quoi la personne chargée de la rédaction du prêt se concentre lorsqu’elle évalue des prêts commerciaux de montant élevé.

«La personne chargée de la rédaction du prêt doit justifier celui-ci, souligne Kevin Kelley. Elle veut savoir comment vous rembourserez le montant prêté. Vos états financiers peuvent fournir la réponse à cette question.»

«Jusqu’à ce que vous disposiez d’états financiers comptabilisés sur deux ans, on considérera toujours que votre entreprise est en démarrage, et ce, même si vous l’exploitez depuis plus longtemps. C’est donc dire que vous aurez plus de difficulté à obtenir du crédit; vous aurez accès à moins de fonds et obtiendrez un taux d’intérêt potentiellement plus élevé», explique Kevin Kelley. Il ajoute que si votre entreprise n’est pas déjà constituée en société, vous devez effectuer le changement le plus tôt possible afin de disposer des états financiers de la deuxième année.

«Enfin, ne tardez pas à payer les impôts de votre entreprise», mentionne-t-il.

Apprenez-en plus sur les hypothèques commerciales

Consultez notre guide pour l’achat d’un immeuble commercial pour savoir s’il y a lieu d’acheter une propriété pour votre entreprise et la manière de procéder, y compris la façon d’obtenir du financement. Si vous avez trouvé une propriété et que vous souhaitez vous lancer, découvrez comment négocier efficacement l’achat d’un immeuble commercial.