L’abordabilité des logements et les PME: transformer un défi en opportunité
La question de l’abordabilité du logement est un sujet de préoccupation partout au pays. Il s’agit d’un enjeu qui interpelle plusieurs acteurs et auquel tous les paliers de gouvernement s’attaquent.
Quel est l’impact de l’inabordabilité sur les PME? Qu’en est-il de la hausse des loyers commerciaux? Quelles solutions permettraient d’augmenter l’offre de logements et d’améliorer la situation?
L’abordabilité, toujours un enjeu
Selon la définition la plus courante, un logement, peu importe qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, est abordable si une famille dépense moins de 30 % de son revenu avant impôt pour se loger. Même si la situation s’est un peu améliorée depuis 2022, dans plusieurs villes, les ménages dépensent bien plus que 30 % de leur revenu pour payer leur logement. Pour les ménages qui gagnent moins que la moyenne, cette situation est encore plus difficile.
Ce graphique montre le pourcentage du revenu moyen qui sert à payer l’hypothèque dans quatre grandes villes canadiennes.
Mensualité hypothécaire en pourcentage du revenu médian
Les locataires vivent une situation similaire à celle des propriétaires. Depuis 2019, le coût moyen mensuel d’un loyer de deux chambres a augmenté de 43 % dans cinq régions métropolitaines d’importance au pays, soit Halifax, Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver. Heureusement, la situation s’est un peu stabilisée depuis la seconde moitié de 2023, lorsque le taux directeur de la Banque du Canada a atteint 5,0 % pour limiter l’inflation. En moyenne, le prix du logement type a enregistré une diminution de 8 % entre le troisième trimestre de 2023 et le deuxième trimestre de 2024.
Évolution d’un loyer mensuel moyen de deux chambres à coucher dans cinq régions métropolitaines d’importance au Canada
L’abordabilité du logement a aussi un impact sur les entreprises
Le coût élevé du logement réduit le pouvoir d’achat des ménages, ce qui entraîne des répercussions sur les entreprises. Selon un sondage réalisé par BDC en novembre 2025, 50 % des propriétaires d’entreprise disent subir les effets négatifs des prix élevés des habitations. Par exemple, les salaires augmentent tandis que la clientèle dépense moins. Près d’un quart des PME ont même indiqué avoir baissé leurs prix à cause du coût élevé du logement.
Il existe toutefois d’importantes disparités régionales. Ainsi, si 63 % des PME de la Colombie-Britannique et des territoires affirment subir les effets négatifs du manque d’abordabilité, cette proportion atteint seulement 35 % au Québec.
Principaux effets négatifs du coût élevé du logement sur les PME canadiennes
Loyers élevés, entraves à l’embauche
De plus, près de 40 % des entrepreneures et entrepreneurs interrogés estiment que leur personnel a du mal à se loger à un prix abordable près de leur lieu de travail. Plus d’un tiers (36 %) affirme que cela nuit à leur capacité d’embauche.
Par ailleurs, 20 % des propriétaires d’entreprise interrogés ont indiqué avoir proposé le télétravail à leurs employées et employés pour leur permettre de rester loin du lieu de travail. Plusieurs (12 %) considèrent que cela constitue un avantage concurrentiel leur permettant d’attirer et de conserver leur personnel.
Selon une estimation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une hausse de 1 % du prix des logements dans un centre urbain peut entraîner une baisse équivalente du nombre de personnes qui y déménagent. La détérioration de l’abordabilité influence donc la mobilité de la main-d’œuvre, particulièrement vers les centres urbains. Or, le développement et la multiplication des grands centres stimulent l’innovation et la productivité.
Les entreprises subissent également les contrecoups de la hausse des loyers commerciaux
Comme pour le logement, le coût des loyers commerciaux a également augmenté de manière significative dans plusieurs régions du pays depuis 2019, notamment pour les locaux industriels et d’entreposage. En moyenne, ce type de loyer a augmenté de 21 % entre 2019 et 2025, tandis que les loyers dans le secteur de la vente au détail ont augmenté de 10 % et ceux des bureaux de 9 %. Il existe toutefois de grandes disparités à travers le pays.
Près de la moitié de l’ensemble des entreprises louent les emplacements utilisés pour leurs activités. Selon l’enquête récente de BDC, 68 % des entreprises qui louent leur espace commercial affirment subir les contrecoups des loyers élevés.
Hausse de l’indice des prix des loyers commerciaux, juin 2019 à juin 2025
Le Canada a besoin de plus de logements
Le directeur parlementaire du budget estime à 290 000 le nombre d’unités à construire par an pour combler l’écart de l’offre de logements et améliorer l’abordabilité au pays.
Quant à elle, la SCHL estime qu’il faudra construire presque le double d’unités par année, soit entre 430 000 et 480 000, au cours de la prochaine décennie, pour rétablir l’abordabilité des logements au niveau de 2019.
Une chose est certaine: le nombre de mises en chantier d’habitations, qui s’élevait à près de 269 000 unités en octobre 2025, devra augmenter.
Faible productivité
Cependant, pour construire plus de logements, l’industrie devra se moderniser et devenir plus productive. Malheureusement, elle a plutôt pris un pas de recul ces dernières années.
En effet, l’industrie de la construction résidentielle au Canada a un enjeu de productivité majeur. Depuis la pandémie, l’évolution de la productivité dans le secteur de la construction sous-performe par rapport à l’ensemble du secteur privé. Rappelons que la productivité du travail correspond à la valeur ajoutée par heure travaillée.
Évolution de la productivité du travail (PIB réel par heure travaillée, 2017=100)
Les pistes de solutions
Le fléchissement de la productivité dans les entreprises du secteur de la construction résidentielle s’explique, entre autres, par les longs délais d’obtention des permis. Selon 65 % des propriétaires d’entreprises du secteur de la construction résidentielle qui ont répondu à notre sondage, accélérer et simplifier l’octroi des permis, assouplir les règles de zonage et faciliter les autorisations contribuerait à accélérer la construction de logements.
Il existe également des retards importants dans l’adoption de pratiques de gestion efficaces et de nouvelles technologies. Combler ces retards constitue une autre solution au problème.
En effet, 32 % des propriétaires d’entreprises du secteur de la construction résidentielle estiment que l’amélioration de la productivité sur les chantiers pourrait accroître l’abordabilité des logements.
Il est essentiel de se concentrer sur l’amélioration de l’efficacité et de l’innovation pour inverser la tendance et bonifier la performance du secteur de la construction, ce qui aura un effet positif sur l’abordabilité.
Des pratiques de gestion efficaces soutenues par la technologie
Dans le secteur de la construction, une bonne gestion de projet et une équipe bien organisée sont essentielles à la réussite d’un projet.
Les propriétaires d’entreprise se demandent souvent par où commencer. Une bonne première étape consiste à évaluer leurs processus actuels et documenter leurs méthodes de travail. Si rien n’est formalisé, c’est le moment de créer des marches à suivre claires qui serviront de base pour toutes les initiatives.
En construction, on peut penser que les seuls outils nécessaires sont sur le chantier. Or, les outils numériques, tels que les logiciels de gestion de projets, permettent de suivre les échéanciers, repérer les écarts et prendre des décisions éclairées. Il existe plusieurs options gratuites ou peu coûteuses qui, à elles seules, peuvent faciliter la gestion du quotidien.
Maisons Canada: plus de logements, plus rapidement
Le gouvernement fédéral a récemment lancé Maisons Canada, une nouvelle agence chargée de construire davantage de logements abordables en collaboration avec les provinces, les municipalités et les communautés autochtones. Elle sera dotée d’un fonds de 13 milliards de dollars. Selon notre sondage, la moitié des personnes consultées estiment qu’un financement à long terme et à faible coût figure parmi les solutions clés pour accélérer la construction.
Les entreprises de la construction au cœur de la solution
Le secteur de la construction est essentiel à l’économie canadienne. Chaque année, il génère environ 150 milliards de dollars, soit 7 % du PIB du pays. Les PME, qui sont au cœur de ce secteur, ont notamment un rôle clé à jouer pour développer des solutions concrètes.
Notre sondage démontre que des gains d’efficacité dans le secteur auraient une incidence positive sur le reste de l’économie, en allégeant la pression sur les salaires et en améliorant la capacité de dépense des ménages. Avec des stratégies bien définies et une gestion efficace pour accroître leur productivité, les propriétaires d’entreprise peuvent transformer les défis en occasions et ainsi contribuer à rendre les logements plus abordables partout au Canada.