Ce qu’il faut savoir sur le retrait de capitaux propres: transformer vos biens immobiliers en croissance
Parfois, l’obstacle à la croissance n’est pas la vision, mais l’argent. Si la plupart de vos ressources sont affectées à des biens immobiliers, des occasions de moderniser vos activités, de se lancer sur de nouveaux marchés ou d’acquérir de l’équipement peuvent sembler hors de portée.
Mais si votre entreprise est propriétaire immobilier, vous avez peut-être plus d’options que vous ne le pensez. Un retrait de capitaux propres vous permet d’accéder à la valeur déjà accumulée dans votre bien immobilier commercial et de réinvestir stratégiquement dans votre entreprise, sans abandonner la propriété de l’immeuble ou faire appel à un investissement de l’extérieur.
«Le retrait de capitaux propres est simplement une façon de libérer de la valeur que vous avez déjà créée, affirme Stuart Freeman, directeur, Centre d’affaires, BDC. La clé consiste à utiliser cette valeur de façon à renforcer votre entreprise.»
Vous avez accumulé des capitaux propres et vous empruntez sur cette valeur. La vraie question est de savoir comment utiliser ce capital.
Stuart Freeman
Directeur, Centre d’affaires, BDC
Qu’est-ce qu’un retrait de capitaux propres?
Un retrait de capitaux propres consiste à refinancer votre prêt hypothécaire commercial pour retirer une partie de la valeur que vous avez accumulée au fil du temps. À mesure que la valeur marchande de votre bien immobilier augmente et que le prêt hypothécaire est remboursé, la différence entre les deux devient de la valeur à laquelle vous pouvez accéder.
Par exemple, si votre immeuble vaut 5 millions de dollars et que votre solde hypothécaire est de 1,8 million de dollars, vous avez 3,2 millions de dollars en valeur nette. En ayant recours à un retrait de capitaux propres, vous pourriez refinancer votre prêt hypothécaire à hauteur de 2,3 millions de dollars et utiliser la différence de 500 000 $ pour investir dans votre entreprise.
Le bien immobilier vous appartient toujours. Ce qui change, principalement, est le solde de votre prêt, qui sera plus élevé, et votre structure de financement, que vous devrez mettre à jour. Comme vous empruntez davantage, vos paiements mensuels augmenteront généralement, à moins que la période d’amortissement ne soit prolongée dans le cadre d’une nouvelle entente. Votre prêteuse ou prêteur collaborera avec vous pour établir des modalités qui s’arriment à vos flux de trésorerie et votre plan d’affaires.
«Sur le plan conceptuel, c’est simple, explique Stuart Freeman. Vous avez accumulé des capitaux propres et vous empruntez sur cette valeur. La vraie question est de savoir comment utiliser ce capital. C’est ce qui détermine si le financement profite à votre entreprise.»
À noter que lorsque vous effectuez un retrait de capitaux propres, ce n’est pas la même chose que lorsque vous utilisez vos capitaux propres comme garantie pour obtenir un nouveau prêt. Lors d’un retrait de capitaux propres, vous refinancez votre prêt hypothécaire pour en contracter un nouveau, d’un montant plus élevé. Puisque le nouveau prêt hypothécaire remplace l’ancien, vous n’avez toujours qu’un seul prêt.
En règle générale, les fonds devraient servir les intérêts de l’entreprise et non des objectifs personnels.
Stuart Freeman
Directeur, Centre d’affaires, BDC
Dans quelles situations un retrait de capitaux propres est-il stratégique?
Idéalement, les fonds découlant du retrait de capitaux propres soutiennent la croissance et la création de valeur à long terme. Les propriétaires d’entreprise utilisent couramment ce type de financement pour les fins suivantes:
- Élargir les activités
Si vous agrandissez vos locaux, ouvrez un nouvel emplacement ou augmentez la capacité de production, vos capitaux propres peuvent vous aider à financer l’investissement initial. - Acheter de l’équipement ou de la technologie
Les mises à niveau majeures d’équipement et de technologie peuvent être coûteuses et les prêts pour l’achat d’équipement traditionnels sont souvent assortis de périodes d’amortissement plus courtes. Avec un retrait de capitaux propres, vous pouvez utiliser la valeur nette de votre immeuble pour accéder à un financement stable à plus long terme qui correspond mieux à la durée de vie utile de l’actif. - Faire l’acquisition d’une autre entreprise
Une bonne position de trésorerie peut vous aider à agir rapidement lorsqu’une occasion d’acquisition se présente. «De nombreuses transactions échouent simplement parce que les acheteuses ou acheteurs n’agissent pas assez rapidement, soutient Stuart Freeman. La disponibilité du capital peut raccourcir les négociations et vous aider à conclure la transaction.» - Renforcer les flux de trésorerie
Les entreprises qui connaissent des fluctuations saisonnières ou des ralentissements temporaires peuvent utiliser les capitaux propres de façon stratégique pour régulariser leurs flux de trésorerie sans avoir à s’appuyer sur des options à court terme et à taux d’intérêt élevé. - Soutenir les transitions importantes
Dans certains cas, les propriétaires qui approchent de la retraite peuvent tirer parti de la valeur nette de leur immeuble pour soutenir la planification de la relève ou les changements de propriétaire. - Se préparer à une vente
En cas de vente imminente, un retrait de capitaux propres peut aider les propriétaires à réduire leurs risques financiers personnels à l’avance. Il s’agit d’un moyen de renforcer le bilan tout en maintenant la stabilité des activités. Il est préférable de consulter votre comptable ou votre conseillère financière ou conseiller financier avant d’aller de l’avant.
Bien que les banques puissent approuver un retrait de capitaux propres à des fins personnelles, cette approbation ne sera généralement pas accordée si les fonds sont destinés à des investissements à risque élevé ou spéculatifs, comme le commerce d’actions, de cryptomonnaie ou d’autres actifs volatils, ou à des activités qui ne sont pas liées à la croissance de l’entreprise.
«En règle générale, les fonds devraient servir les intérêts de l’entreprise et non des objectifs personnels», déclare Stuart Freeman.
Les avantages pour les propriétaires d’entreprise
Bien géré, un retrait de capitaux propres peut s’avérer un moyen puissant d’accroître votre souplesse financière tout en maintenant la pleine propriété, et ce, pour les raisons suivantes:
- Vous gardez le contrôle
Il n’y a pas de dilution de l’avoir des actionnaires, ce qui se produit lorsque vous faites appel à des investissements externes. - Vous disposez de souplesse dans l’utilisation des fonds
Vous pouvez utiliser les liquidités selon vos principales priorités, comme l’équipement, l’expansion, l’embauche, l’acquisition ou le fonds de roulement. - Vous obtiendrez peut-être de meilleures modalités
Le financement garanti par des biens immobiliers permet souvent des périodes d’amortissement plus longues et des taux d’intérêt plus avantageux, ce qui peut atténuer l’incidence sur les flux de trésorerie mensuels. - Vous pouvez consolider vos dettes
Dans certains cas, le refinancement vous permet de regrouper plusieurs prêts en une seule structure qui soutient mieux vos objectifs à long terme.
Demandez-vous si l’investissement que vous faites générera un rendement plus élevé que le coût des emprunts.
Stuart Freeman
Directeur, Centre d’affaires, BDC
Exemple de retrait de capitaux propres
Supposons que la capacité de production d’une entreprise de fabrication de pièces métalliques de taille moyenne ne suffise plus à répondre à la demande. L’entreprise possède des installations de 30 000 pieds carrés, évaluées à 4,2 millions de dollars, et le solde de son prêt hypothécaire est de 1,6 million de dollars. Au fil des ans, les propriétaires ont accumulé 2,6 millions de dollars de valeur nette, mais la majeure partie de leur capital est immobilisé dans l’immeuble.
Pour répondre à la demande croissante, les propriétaires veulent acheter de la nouvelle machinerie, moderniser le système de ventilation du bâtiment et embaucher plus de main-d’œuvre. Selon leurs calculs, ces améliorations coûteront environ 450 000 $. Mais les réserves monétaires de l’entreprise ne seront pas suffisantes pour couvrir ce montant sans créer de contraintes.
En collaboration avec une institution prêteuse, les propriétaires organisent un retrait de capitaux propres pour refinancer le prêt hypothécaire et emprunter 2,05 millions de dollars. La différence, soit environ 450 000 $, leur fournira les fonds nécessaires pour moderniser la chaîne de production.
Grâce au refinancement, l’entreprise pourrait:
- augmenter considérablement sa production;
- raccourcir les délais d’exécution pour sa clientèle;
- améliorer la qualité de l’air et la sécurité pour son personnel;
- accepter plusieurs nouveaux contrats à long terme.
Les propriétaires gardent le plein contrôle de l’entreprise, sans avoir besoin d’investissements de l’extérieur. Parce que les propriétaires ont veillé à obtenir une période d’amortissement plus longue pour le nouveau prêt hypothécaire, les paiements mensuels sont gérables et établis en fonction de la croissance prévue. En fin de compte, en libérant la valeur nette du bâtiment, l’entreprise peut saisir des occasions qui, autrement, n’auraient pas été accessibles.
Coûts, risques et autres considérations
Concrètement, le coût d’un retrait de capitaux propres est l’intérêt supplémentaire que vous payez sur le montant du prêt hypothécaire plus élevé. Avec la hausse des versements hypothécaires mensuels, vous paierez plus d’intérêts au total pendant la durée du prêt. Il peut également y avoir des coûts de refinancement standards, comme des frais d’évaluation et des frais juridiques ou administratifs.
Il ne s’agit toutefois que d’un seul prêt, bien qu’il soit plus important. (La valeur nette du bien immobilier peut aussi servir de garantie pour un autre prêt, mais il s’agit d’une structure de financement différente.)
Puisque pour effectuer un retrait de capitaux propres, vous devez nécessairement contracter une plus grande dette, il s’agit d’une option qui devrait être envisagée avec autant de prudence que toute autre décision concernant un financement important. Vos flux de trésorerie doivent vous permettre de faire facilement les paiements mensuels plus élevés.
N’oubliez pas non plus que les taux d’intérêt peuvent avoir une incidence sur ces paiements. Si les taux augmentent, les coûts du service de la dette augmenteront également. En fin de compte, la capacité de votre entreprise à rembourser le prêt détermine le montant que vous pouvez emprunter.
«Pesez soigneusement le pour et le contre, conseille Stuart Freeman. Demandez-vous si l’investissement que vous faites générera un rendement plus élevé que le coût des emprunts.»
Enfin, assurez-vous que la stratégie adoptée soit bien définie: ce type de financement est plus efficace lorsqu’il est lié à un plan d’affaires clair et mesurable. Vous devriez savoir exactement de quelle façon la dette que vous assumez créera de la valeur pour votre entreprise.
Comment préparer votre demande
Pour évaluer une demande de retrait de capitaux propres, la prêteuse ou le prêteur souhaitera généralement examiner les points suivants:
- la valeur marchande de votre bien immobilier et son solde hypothécaire;
- vos états financiers pour déterminer votre rentabilité et votre stabilité;
- la capacité des flux de trésorerie de l’entreprise de soutenir le remboursement d’une dette plus élevée;
- votre plan d’affaires et des détails sur la façon dont les fonds seront utilisés;
- la solidité de la direction de l’entreprise, notamment ses antécédents et ses projections.
Le fait d’avoir ces renseignements en main démontre que vous avez mûrement réfléchi à votre stratégie et que vous utiliserez la nouvelle dette de façon délibérée, et non spontanée.
«Préparez-vous à d’éventuelles surprises en ce qui concerne l’évaluation immobilière», révèle Stuart Freeman. Une prêteuse ou un prêteur exigera une évaluation à jour, et les conditions du marché peuvent avoir une incidence sur le montant de la valeur nette qui est réellement accessible.
De plus, assurez-vous de bien comprendre toutes les conventions de prêt conclues avec votre banque principale. Celles-ci peuvent parfois comprendre des clauses qui limitent votre capacité à contracter des dettes supplémentaires sans son approbation. Stuart Freeman a déjà vu des cas où des propriétaires d’entreprise ont signé de telles conventions sans en avoir lu les détails, pour se rendre compte plus tard qu’un refinancement n’était pas possible.
«Les propriétaires ont parfois la surprise de découvrir qu’elles ou ils ont signé une entente assortie de restrictions qui rendent le refinancement difficile ou ont donné en nantissement des actifs à long terme pour garantir une dette à court terme», relate-t-il.
Un outil stratégique, pas seulement une source de liquidités
Utilisé judicieusement, un retrait de capitaux propres peut vous permettre de tirer parti de la valeur que vous avez accumulée dans un bien immobilier pour favoriser la croissance, stimuler la compétitivité et renforcer la résilience à long terme de votre entreprise.
«Lorsqu’il est assorti d’un plan solide et de flux de trésorerie stables, il peut transformer les choses, révèle Stuart Freeman. Il s’agit d’utiliser vos actifs à bon escient pour qu’ils vous aident à passer à la prochaine étape de votre croissance.»
Prochaine étape
Vous ne possédez pas de bien immobilier? De nombreux autres types de financement sont offerts pour vous aider à faire croître votre entreprise. Une conseillère ou un conseiller de BDC peut vous aider à choisir le type ou le montant du prêt qui convient le mieux à votre entreprise et à vos objectifs. En savoir plus.