8 termes propres aux contrats d’achat que vous devez connaître avant d’acheter un immeuble commercial
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L’achat d’une propriété commerciale adaptée aux besoins de votre entreprise peut constituer l’une des transactions les plus difficiles et les plus cruciales que vous devrez conclure en tant que propriétaire d’entreprise.
C’est pourquoi la négociation d’un contrat d’achat judicieux qui tient compte de tous vos intérêts – besoins des membres de votre personnel et croissance et rentabilité de votre entreprise – est non seulement importante, mais primordiale.
Une avocate ou un avocat qui connait bien le droit immobilier commercial pourra bien sûr vous guider au fil des questions essentielles. Vous mettrez aussi les chances de votre côté en vous familiarisant avec certains termes clés qui peuvent faire dérailler la transaction s’ils ne sont pas bien compris ni utilisés.
Voici donc huit termes de votre contrat d’achat auxquels vous devrez prêter une attention particulière, d’après Brett Prikker, directeur d'un centre d'affaires à BDC, qui a financé de nombreuses transactions immobilières commerciales.
1. Évaluation de l’état de l’immeuble
Inspection de l’état d’une propriété et examen des réparations requises, habituellement effectués lors du processus de diligence raisonnable, avant la conclusion de l’achat. Cette évaluation porte généralement sur la structure, le toit, les fenêtres, les murs ainsi que les systèmes mécaniques et électriques et la plomberie.
2. Diligence raisonnable
Examen, par une acheteuse ou un acheteur, d’une propriété commerciale avant la conclusion de la transaction. Le processus de diligence raisonnable est généralement décrit dans l’offre d’achat de l’acquéreuse ou acquéreur. Il peut comprendre une évaluation de l’état de l’immeuble, une évaluation environnementale du site, une recherche de titre, un arpentage, ainsi qu’un examen des principales dépenses de la ou du propriétaire relativement à la propriété (dont les coûts de réparation de la structure) et d’autres documents (comme les factures de services publics, d’impôt foncier et d’entretien).
3. Servitude
Droit d’utilisation d’une partie de la propriété d’une voisine ou un voisin, ou droit d’accès à une partie de cette propriété. Un tel droit peut être fondé sur un accord verbal ou écrit. On découvre habituellement les servitudes lors du processus de diligence raisonnable, avant l’achat de la propriété.
4. Empiétement
Structure qui empiète sur une propriété voisine sans permission. Il peut s’agir de buissons qui débordent sur une propriété voisine, d’un toit en surplomb ou d’une fosse septique qui s’étend, sous terre, au-delà des limites de la propriété. On découvre habituellement les empiétements durant le processus de diligence raisonnable, avant l’achat de la propriété.
5. Charge
Réclamation non réglée contre un immeuble, comme une hypothèque ou une dette fiscale.
6. Évaluation environnementale du site
Inspection en vue de détecter les problèmes environnementaux, habituellement effectuée lors du processus de diligence raisonnable. Cette évaluation porte généralement sur des facteurs tels que l’état de contamination du site, la présence de matériaux de construction dangereux, la qualité de l’air intérieur et les travaux de dépollution nécessaires s’il y a lieu.
7. Arpentage
Description de l’adresse légale et des dimensions de la propriété, de l’emplacement des structures et de leurs dimensions, ainsi que des servitudes et des empiétements présents, le cas échéant. Bien que l’arpentage soit parfois effectué dans le cadre du processus de diligence raisonnable, plusieurs acheteuses ou acheteurs préfèrent le remplacer, en raison de son coût élevé, par une assurance titre pour se protéger de tout problème relatif au titre de propriété.
8. Recherche de titre
Examen des documents qui concernent une propriété en vue de détecter tout problème susceptible d’en affecter la valeur. Il pourrait s’agir d’un différend quant à la propriété de l’immeuble ou de questions liées aux servitudes ou aux charges. On effectue habituellement la recherche de titre dans le cadre du processus de diligence raisonnable.