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Lettre économique mensuelle

Juin 2019
Article vedette

Qu’est-ce qui détermine la valeur de l’immobilier commercial?

L’immobilier commercial canadien a été un excellent investissement au cours des dix dernières années. Bien que le secteur évolue en raison des changements technologiques et démographiques, les locaux industriels et à bureaux devraient continuer à fournir de bons résultats. Les locaux de commerce de détail, par contre, subiront davantage de pressions et devront être repensés afin d’en maximiser la valeur.

La faiblesse relative du dollar canadien, la stabilité du système financier et la croissance de l’économie ont fait de l’immobilier canadien un investissement intéressant pour les étrangers, lesquels ont contribué à la hausse de la valeur des propriétés ces dernières années.

Les faibles taux d’inoccupation actuels des immeubles industriels et à bureaux dans la plupart des grandes villes canadiennes permettent aux propriétaires d’augmenter les loyers et d’obtenir des baux plus longs de leurs clients commerciaux.

Cela signifie que les taux de capitalisation, c’est-à-dire le ratio du bénéfice d’exploitation net annuel d’une propriété par rapport à sa valeur marchande, ont eu tendance à diminuer au cours des dix dernières années, créant ainsi plus de valeur pour les propriétaires.

Les taux de capitalisation varient actuellement entre 4 et 10 % selon le type d’actif (immeubles à bureaux, industriels, commerciaux ou hôteliers) et la ville dans laquelle se situe la propriété.

Les immeubles à bureaux recherchés de Vancouver, de Montréal et de Toronto représentent la meilleure valeur, tandis que la valeur des centres commerciaux d’Edmonton et de Calgary, où l’économie ne se porte pas aussi bien, est nettement inférieure.

Les entreprises technologiques repensent la demande d’espaces de bureaux

Malgré l’augmentation du nombre de constructions commerciales (en hausse de 11 % sur une base annualisée en termes réels au premier trimestre), le manque d’espace de bureaux demeure un problème dans certaines des plus grandes villes du Canada. Le manque d’offre maintient la valeur des propriétés à un niveau élevé et a fait grimper les taux de location, ce qui est excellent pour les propriétaires. Les locataires, cependant, doivent souvent renouveler leur bail à plus long terme ou payer beaucoup plus cher à un nouvel endroit.

En réponse à cette dynamique de marché, les espaces de travail partagés deviennent de plus en plus populaires puisqu’elles permettent de maximiser l’utilisation d’un espace. De nombreuses entreprises encouragent le travail à distance ou le partage des sièges, c’est-à-dire que les employés n’ont plus de bureau permanent.

Ailleurs, la tendance à la hausse des espaces de travail partagés, promue par des entreprises telles que WeWork et ShareDesk, est propulsée par la croissance de l’économie à la demande – les travailleurs pigistes, consultants, à temps partiel et contractuels qui n’exigent pas un lieu de travail fixe.

Compte tenu des faibles taux d’inoccupation, l’offre d’espaces à bureaux devrait reprendre. Cependant, selon CBRE, il est peu probable qu’elle croisse de manière significative, notamment à cause de l’augmentation des coûts de développement. Les coûts des terrains, des matériaux et de la main-d’œuvre ont tous augmenté. De plus, les municipalités ont imposé des frais de développement supplémentaires et créé de longs processus de planification et d’approbation.

Dans l’ensemble, les taux de capitalisation des espaces à bureaux demeureront probablement faibles, compte tenu de l’augmentation des embauches dans des secteurs comme la technologie, les services professionnels et l’éducation.

Le secteur du détail touché par la technologie et le ralentissement des dépenses de consommation

Les dépenses de consommation ont ralenti, passant d’un rythme de 3,6 % en 2017 à 2,1 % en 2018, la hausse des taux d’intérêt ayant entraîné une augmentation des coûts du service de la dette, ce qui a occasionné une diminution du revenu disponible des ménages. C’est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires d’immeubles commerciaux. Selon Morgard, les taux d’inoccupation des propriétés de commerce de détail ont augmenté, car des entreprises telles que Sears, Gap, Déco Découverte (HBC) et Payless ShoeSource ont fermé boutique.

Un autre facteur qui affecte les détaillants est le commerce électronique, qui représentait environ 3 % des ventes des détaillants canadiens l’an dernier. Au fur et à mesure que de plus en plus de gens achètent des articles dans le confort de leur foyer, les magasins deviennent des salles d'exposition et les centres commerciaux se transforment en lieux d'expérience pour la nourriture et les loisirs. Les propriétés de commerce de détail qui peuvent être transformées afin de maximiser la valeur de l’espace à ces fins en bénéficieront dans ce marché en évolution.

Le commerce électronique soutient la valeur des propriétés industrielles

Bien qu’il ne représente encore qu’une faible part des ventes totales, le commerce électronique a un impact significatif sur l’immobilier industriel. L’industrie de la logistique est en pleine croissance, car les entreprises s’efforcent de transporter rapidement leurs stocks des usines de fabrication vers les entrepôts et les centres de distribution, et finalement vers le client.

En effet, la valeur ajoutée de l’entreposage pour l’économie canadienne a plus que doublé au cours des 20 dernières années.

Bien que 1,7 million de mètres carrés (18,5 millions de pieds carrés) d’espace industriel seront aménagés cette année, cela ne représente que 1 % des stocks existants, selon CBRE. Par conséquent, il est peu probable que les nouvelles constructions suffisent à répondre à la demande croissante, surtout dans des villes comme Vancouver, Toronto, Montréal et Halifax.

En résumé

La faiblesse du dollar canadien continuera de rendre l’immobilier commercial attrayant pour les investisseurs étrangers, soutenant ainsi les prix sur les principaux marchés. Comme pour de nombreux domaines de notre économie, la technologie et la démographie ont une incidence profonde sur ce secteur. Les propriétaires devront exploiter ces tendances à leur avantage pour créer de la valeur dans les années à venir.

Qu’est-ce que cela signifie pour les entrepreneurs?

  1. Puisque les taux d’intérêt devraient rester relativement bas, c’est un bon moment pour investir dans une propriété à condition qu’elle réponde aux besoins de votre entreprise.
  2. Les propriétés de commerce de détail subiront des pressions en raison du ralentissement des dépenses de consommation. Les entrepreneurs devront évaluer comment maximiser la valeur de leur espace, ce qui peut impliquer de le repenser.
  3. Réfléchissez à la façon dont la technologie peut vous aider à faire un meilleur usage de votre espace existant.

La BDC offre aux entrepreneurs une foule de conseils et d’outils sur l’immobilier commercial. Que vous ayez besoin d’aide pour évaluer vos besoins, choisir entre l’achat ou la location ou obtenir du financement, consultez notre livre électronique gratuit et d’autres ressources.

Perspectives Canada

L’économie canadienne s’améliore dans un contexte de reprise des dépenses des ménages

Bien que la diminution des exportations ait pesé sur la croissance au premier trimestre, les ménages et les entreprises ont contrebalancé cette baisse en augmentant leurs dépenses. Dans l’ensemble, l’économie canadienne a connu une modeste croissance annualisée de 0,4 % au cours du trimestre.

Les dépenses des ménages ont augmenté à un rythme annualisé de 3,5 % au premier trimestre, une reprise étonnante par rapport à 2018. Les achats de services ont mené le bal, mais les consommateurs ont aussi dépensé davantage en biens, y compris en meubles et en matériaux de construction.

L’augmentation du revenu disponible (en hausse de 3,2 % par rapport à il y a un an) a contribué à augmenter la confiance des ménages en ce qui concerne les dépenses, mais les consommateurs ont également eu tendance à puiser dans leurs économies pour payer leurs achats, ce qui a réduit le taux d’épargne national à 1,1 % du revenu disponible.

Les perspectives semblent bonnes et laissent entrevoir un maintien des dépenses de consommation. En effet, l’indice de confiance des consommateurs du Conference Board du Canada a augmenté en mai pour atteindre un niveau observé pour la dernière fois en octobre. En outre, la vigueur sur le marché de l’emploi se poursuit.

Les investissements des entreprises ont également repris

Les investissements en machines et matériel ont rebondi au premier trimestre, en grande partie grâce aux entreprises du secteur aérospatial, et d'autres entreprises ont peut-être profité des modifications fiscales qui permettent de passer immédiatement et rapidement en charges ces dépenses.

Ailleurs, les investissements dans l’immobilier commercial ont augmenté, mais les autres types d’investissements immobiliers ont diminué, notamment dans les immeubles institutionnels et résidentiels.

Les investissements résidentiels ont reculé de 6 % (annualisé) au premier trimestre, poursuivant ainsi la baisse amorcée l’an dernier. La baisse des investissements dans les maisons unifamiliales (une baisse annualisée de 23 %) est en grande partie à l’origine de cette tendance. La hausse des taux d’intérêt depuis 2017 et les règles de simulation de crise pour la plupart des prêts hypothécaires ont fait grimper les coûts du service de la dette, rendant les maisons unifamiliales moins abordables pour de nombreux acheteurs.

En raison du ralentissement des ventes de maisons unifamiliales, les constructeurs ont réduit leurs activités de construction, limitant ainsi l’offre et réduisant davantage l’accessibilité des propriétés. Les nouvelles mesures incitatives annoncées dans le budget fédéral pourraient permettre d’atténuer certaines des contraintes liées à l’accessibilité, mais il faudra probablement un certain temps avant qu’on puisse constater une amélioration.

Baisse des exportations

Les exportations des biens du Canada ont diminué de 5,7 % sur une base annualisée au dernier trimestre, et le ralentissement du commerce mondial y a contribué. Les exportations de produits agricoles, de produits minéraux et métalliques, de véhicules automobiles, de produits sylvicoles et de biens de consommation ont toutes diminué.

Toutefois, le principal facteur responsable de la baisse des exportations du Canada a été auto-imposé. Les exportations d’énergie, qui représentent le quart des exportations totales de biens, ont chuté de 24 % sur une base annualisée, les limites de production imposées par l’Alberta ayant entraîné une réduction de la production de pétrole et une baisse subséquente des exportations. Une fois que ces limites auront été atténuées, la production reprendra: les données de mars montraient déjà une amélioration des exportations.

Grâce à l’élimination des droits de douane à l’importation sur l’aluminium et l’acier et à la ratification probable de l’Accord de libre-échange Canada–États-Unis-Mexique, les exportations canadiennes devraient s’améliorer au cours de la prochaine année.

La menace tarifaire du président Trump sur les importations mexicaines a créé une incertitude liée à la ratification de l'accord de libre-échange au début de juin. Toutefois, ces tarifs ont été suspendus indéfiniment après la signature d'un accord sur la sécurité frontalière entre les É-U et le Mexique. Si ces droits venaient à être imposés, leurs effets seraient très dommageables pour les trois pays étant donné leurs relations dans la chaîne d’approvisionnement, en particulier dans le secteur automobile.

Les taux d’intérêt devraient demeurer stables

L’inflation reste faible. Le taux d’inflation des prix à la consommation a atteint 2,0 % en avril et la moyenne des mesures de l’inflation fondamentale de la Banque du Canada était de 1,9 %. Le mois dernier, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 1,75 %.

Bien que les ménages semblent bien composer avec les taux d’intérêt plus élevés, il paraît peu probable que la Banque procède à de nouvelles hausses de ses taux d’intérêt de sitôt, étant donné les tensions commerciales croissantes et le ralentissement de la croissance mondiale.

Qu’est-ce que cela signifie pour les entrepreneurs?

  1. La stabilité récente des taux d’intérêt semble avoir donné aux consommateurs le temps de s’adapter aux coûts plus élevés du service de la dette et d’accroître leurs dépenses, en particulier pour les services. Les entreprises qui exercent leurs activités dans ce segment de marché devraient voir leur chiffre d’affaires augmenter.
  2. L’amélioration de la croissance au Canada laisserait habituellement présager des taux d’intérêt plus élevés, mais les tensions commerciales mondiales gardent les taux modérés, ce qui signifie que le moment est toujours propice pour investir.
  3. Les secteurs qui achètent de l’acier et de l’aluminium des États-Unis devraient voir leurs prix s’améliorer avec l’élimination des droits de douane à l’importation.
Perspectives États-Unis

Une croissance toujours forte malgré les turbulences commerciales

Malgré les conflits commerciaux avec la Chine, l’économie américaine demeure vigoureuse, et la croissance annualisée du premier trimestre a été révisée légèrement à la baisse à 3,1 % par rapport à l’estimation de 3,2 % du mois dernier.

Les tensions commerciales ont pesé sur les investissements des entreprises, dont la croissance a été révisée de 2,7 % à 2,3 %. Les entreprises ont constitué des stocks en prévision d’une hausse des droits de douane sur les importations chinoises, et elles ont eu raison de le faire. Les droits de douane sur 200 milliards de dollars américains de marchandises chinoises sont passés de 10 à 25 % le 1er juin.

Les consultations sur les droits de douane visant les 325 milliards de dollars américains restants d’importations en provenance de la Chine ont commencé ce mois-ci et si un accord commercial entre les deux pays ne peut être conclu, il semble probable que de nouveaux droits seront imposés en juillet.

Entre-temps, les relations commerciales en Amérique du Nord semblaient avoir pris une direction positive jusqu’au 30 mai. C’est alors que le président Donald Trump a menacé d’imposer des droits de douane de 5 % sur toutes les marchandises mexicaines entrant aux États-Unis à compter du 10 juin. Trump a déclaré que les droits de douane augmenteraient de 5 % par mois jusqu'à un maximum de 25 % jusqu'à ce que les deux pays parviennent à un accord sur ce que le président a appelé une crise des migrants à la frontière.

Il est possible que cette menace ait entravé le processus de ratification du nouvel accord de libre-échange entre les États-Unis, le Canada et le Mexique. La situation était plus solide depuis que les États-Unis avaient accepté d’éliminer les droits de douane sur l’acier et l’aluminium en provenance du Canada et du Mexique.

Les États-Unis importent des marchandises d’une valeur de 350 milliards de dollars américains du Mexique, dont près du tiers proviennent du secteur automobile. Des droits de douane de 25 % seraient très dommageables pour l’économie étant donné les liens entre les deux pays, ce qui aurait des répercussions sur l’économie canadienne.

La menace formulée par Trump a fait l’objet de vives critiques de la part des deux partis au Congrès et dans le milieu des affaires, y compris de la Chambre de commerce américaine à tendance républicaine.

Les négociations entre les deux pays ont été rapides et un accord sur la sécurité frontalière a été conclu le 7 juin, après quoi Trump a suspendu indéfiniment ces tarifs.

Les consommateurs continuent d’être optimistes

Après avoir reculé en mars, la confiance des consommateurs a augmenté de 10 points en avril et en mai, selon l’indice de confiance des consommateurs du Conference Board.

L’évaluation de la situation actuelle par les consommateurs était à son plus haut niveau depuis 2000. Leurs attentes à l’égard de l’avenir se sont également améliorées, mais l’augmentation n’a pas été aussi importante.

Les dépenses de consommation ont été révisées légèrement à la hausse dans les estimations du PIB. Il reste à voir si la hausse des dépenses des ménages se concrétisera. Les ventes au détail réelles aux États-Unis n’ont augmenté que de 1,3 % en mai par rapport à l’an dernier.

Le marché de l’emploi ralenti

Le marché de l’emploi affiche des signes de ralentissement. L’emploi n’a progressé que de 75 000 en mai, ce qui est largement inférieur à ce qui était prévu. Les gains dans le secteur l’emploi ont été en moyenne de 164 000 par mois en 2019, comparativement à 223 000 en 2018. Ce résultat peut s’expliquer en partie par le fait qu’il y a moins de travailleurs disponibles à ce stade du cycle commercial, démontré par le faible taux de chômage, à 3,6 %. Le salaire horaire moyen poursuit sa lente ascension, ayant augmenté de 3,1 % par rapport à l’année dernière.

Le taux d’inflation demeure inchangé

Malgré le marché de l’emploi tendu, la croissance des salaires n’a pas été assez importante pour occasionner une hausse des prix, maintenant l’inflation à 1,5 %, soit un taux inférieur à la cible de 2 % de la Fed. Les tensions commerciales et la faible inflation ont conduit la Fed à garder le taux cible des fonds fédéraux tel quel, à 2,5 %.

Le marché de l’habitation réagit à la hausse des taux d’intérêt

Ailleurs, la croissance de l’investissement résidentiel au premier trimestre a également été révisée à la baisse. Elle a chuté de 3,5 % au premier trimestre, soit une baisse plus importante que l’estimation initiale de -2,8 %.

L’investissement résidentiel a commencé à ralentir à la mi – 2017 lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter. Pour chaque trimestre de 2018, il a continué à ralentir, et le nombre de mises en chantier a diminué chaque mois depuis octobre par rapport à l’année précédente.

Comme les taux d’intérêt devraient demeurer inchangés en 2019, les investissements immobiliers pourraient commencer à se stabiliser, mais à un niveau inférieur à celui des dernières années. La reprise des mises en chantier en avril par rapport à mars est un bon signe.

Qu’est-ce que cela signifie pour les entrepreneurs?

  1. La stabilité des taux d’intérêt aux États-Unis et le renforcement de l’économie canadienne pourraient entraîner une appréciation du dollar canadien.
  2. Malgré le contexte commercial de plus en plus turbulent, l’économie américaine demeure vigoureuse et offre de nombreuses possibilités aux exportateurs canadiens, surtout dans le secteur des biens de consommation.
  3. Les exportateurs de matériaux de construction, dont le bois d’œuvre, pourraient éprouver des difficultés aux États-Unis étant donné le ralentissement actuel du marché résidentiel.
Point sur le marché du pétrole

La réaction des négociateurs aux nouvelles tendances contradictoires occasionne une volatilité des cours mondiaux du pétrole

Les cours mondiaux sont volatils et le resteront probablement au cours des prochains mois, à mesure que des forces opposées se manifestent sur le marché.

Du côté de l’offre, l’OPEP+ a réduit la production pour faire remonter les prix par rapport aux creux de l’automne dernier, mais les États-Unis ont augmenté leur production, ce qui a fait grimper les stocks de pétrole brut léger. Parallèlement, les sanctions américaines sur les exportations iraniennes et vénézuéliennes réduisent l’offre mondiale de pétrole brut plus lourd. Cette dynamique du côté de l’offre occasionne une volatilité des prix.

L’incertitude entourant une éventuelle augmentation de la production de l’OPEP+ afin de combler l’insuffisance de l’offre créée par les sanctions américaines ajoute davantage à la confusion. Le groupe se réunira à la fin juin pour décider de la marche à suivre.

La question de savoir si une augmentation de la production est réellement nécessaire demeure incertaine, considérant l’affaiblissement de la demande mondiale au premier trimestre. La contraction du commerce mondial de 2 % entre octobre et mars est l’une des principales raisons de cet affaiblissement. De plus, la vigueur du dollar américain maintient le prix du pétrole élevé en termes de devise locale pour les importateurs de pétrole. De plus, les tensions commerciales non résolues entre la Chine et les États-Unis pèsent sur les décisions d’investissement.

Tous ces facteurs se sont traduits par une offre plus importante que prévu du côté du pétrole. L’Agence internationale de l’énergie (AIE) s’attend toutefois à une reprise de la demande au cours de l’année, considérant que la politique monétaire accommodante et les mesures de relance budgétaire soutiennent l’économie mondiale.

L’écart du WCS s’élargit à mesure que la production canadienne augmente

Les producteurs canadiens ont bénéficié d’un meilleur prix pour leur produit (le Western Canadian Select [WCS]) au cours des derniers mois en raison de la diminution de l’offre de brut lourd en provenance du Venezuela et de l’Iran et des limites imposées à la production canadienne. Ce scénario commence maintenant à changer.

La production canadienne s’est redressée à la suite de l’assouplissement, au cours des derniers mois, de la limite de production imposée par le gouvernement de l’Alberta. La réduction ordonnée par le gouvernement tombe à 175 000 barils par jour en juin, par rapport à 325 000 en janvier.

Même si l’assouplissement progressif de la limite de production avait déjà été prévu, il s’est produit un peu plus rapidement que prévu, car les stocks ont rapidement diminué et l’écart entre le West Texas Intermediate (WTI) et le WCS s’est rapidement rétréci, passant de 40 $US le baril en octobre à 10 $US en janvier.

Toutefois, avec la reprise de la production en mars, l’écart entre le WTI et le WCS s’est creusé à nouveau, passant à 13,50 $US le baril au 10 juin. Les prix des contrats à terme du WCS pour le reste de l’année se négocient à un écart avec le WTI de 18 $US le baril en juillet et jusqu’à 22 $US en décembre. Avec de tels écarts, les raffineurs sont prêts à payer pour que le pétrole brut des producteurs canadiens soit expédié par train, ce qui est plus coûteux que par pipeline.

Au cours de la prochaine année, les exportations par rail devraient augmenter pour répondre à la demande de pétrole brut lourd des raffineurs américains. Bien que l’annonce du 18 juin de l’expansion du réseau Trans Mountain par le gouvernement fédéral soit excellente pour l’industrie, cette construction et celle de la canalisation no 3 d’Enbridge ne se feront pas avant deux ans.

Cela signifie qu’aux niveaux de production actuels, le rail devra transporter la production excédentaire au-delà de la capacité du pipeline, ce qui exercera des pressions à la baisse sur l’écart par rapport au WCS.

En résumé

Les cours mondiaux du pétrole devraient rester très volatils au cours des prochains mois et se négocieront probablement dans une fourchette plus large de 55 à 75 $US le baril jusqu’à ce qu’il soit possible de déterminer clairement si la demande a suffisamment augmenté pour que l’OPEP+ augmente sa production. L’écart de prix entre le WCS et le WTI devrait continuer de se creuser à mesure que la production canadienne augmente.

Autres indicateurs économiques

Le taux directeur reste inchangé

Le 29 mai, la Banque du Canada a maintenu le taux directeur à 1,75 % tel que prévu. Malgré le début d’un redressement du secteur pétrolier et une croissance de l’emploi forte, l’économie canadienne fait face à des risques commerciaux croissants telles que les restrictions imposées par la Chine aux produits canadiens. Le taux directeur devrait rester inchangé d’ici la fin de l’année.

Le huard toujours faible

Le huard demeure faible et enregistre un quatrième mois de déclin d’affilé avec un taux de change mensuel moyen de 0,74 $ US en mai. Depuis le 30 mai, le dollar canadien est affecté par l’annonce de Donald Trump d’une augmentation potentielle des tarifs douaniers américains sur le Mexique menaçant la ratification de l’accord Canada-États-Unis-Mexique (ACEUM).

La confiance des entreprises s'améliore

En mai, la confiance des propriétaires de PME a connu un léger regain. L’indice du Baromètre des affaires de la Fédération canadienne de l'entreprise indépendante (FCEI) a gagné trois points pour s’établir à 59,7, un record cette année dépassant légèrement sa moyenne sur quatre ans (59,5). On constate un regain de confiance dans sept des dix provinces. C’est l’Alberta qui connaît la plus grande augmentation avec une poussée de 7,7 points suivi par les autres provinces de l’ouest: le Manitoba, la Colombie-Britannique et la Saskatchewan. Malgré une légère diminution de son indice au mois de mai (-0,6), la santé demeure le secteur le plus prometteur selon les propriétaires de PME suivi par le secteur des services professionnels et aux entreprises (60,5) et par l’hébergement et restauration (59,3).

Les conditions de crédit demeurent stables pour les entreprises

En mai, le taux d’intérêt effectif pour les entreprises se termine avec un taux de 3,54 %, soit le même que celui en fin de mois d’avril, illustrant une stabilisation des conditions de crédit. Par contre, celles-ci se sont assouplies pour les ménages puisque le taux d’intérêt effectif est passé de 3,9 % à la fin avril à 3,8 % à la fin mai.

Indicateurs clés: Canada

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