Établir un budget pour la location d’un espace commercial | BDC.ca

Comment établir un budget bien pensé pour la location d’un espace commercial

Partager

Puisque le loyer pourrait être l’une des plus grosses dépenses de votre entreprise, il est important d’avoir un budget bien pensé lorsque vous louez un immeuble commercial.

«Vous devez connaître tous les coûts associés à l’exploitation d’un espace locatif», affirme Brett Prikker, directeur, Comptes majeurs à BDC, qui a financé de nombreuses transactions immobilières commerciales. «Plusieurs entreprises finissent par dépasser leur budget parce qu’elles ont ignoré cette règle, et leur rentabilité en prend un coup.»

M. Prikker propose trois étapes essentielles pour établir un budget efficace de location d’un immeuble commercial.

1. Dénichez les coûts cachés

Premièrement, un bon budget de location tiendra compte de toutes les dépenses. Ne faites pas l’erreur de sous-estimer ou d’oublier les coûts cachés importants ci-dessous:

1er coût caché: les frais accessoires

Outre le loyer de base, les coûts de location peuvent comprendre de nombreux frais accessoires. Il s’agit notamment de l’impôt foncier, du coût des services publics, des assurances et des réparations, ainsi que des dépenses liées aux espaces communs comme le déneigement, les services de nettoyage, l’aménagement paysager, la tonte de la pelouse et l’entretien général de la propriété. Certains baux comprennent également des frais de gestion immobilière.

Déterminez soigneusement les frais accessoires que vous devez payer ainsi que leur montant. «Les entreprises s’arrêtent souvent au loyer de base et négligent les frais accessoires, explique M. Prikker, alors que ceux-ci représentent parfois une dépense supplémentaire importante qui peut diminuer fortement leur rentabilité. Faites vos devoirs et établissez le coût réel de votre bail.»

Demandez au propriétaire ses anciennes factures. S’il paie certains frais accessoires, mais qu’il les inclut dans votre loyer, vérifiez les factures pour éviter de payer trop cher.

2e coût caché: l’augmentation des coûts

Sachez à l’avance de combien le loyer de base et les frais accessoires augmenteront jusqu’à la fin du bail. Cette précaution est importante, car certains baux prévoient un loyer plus bas durant la première année, mais d’importantes augmentations les années suivantes.

«L’escalade des coûts est un autre aspect souvent négligé par les entreprises, qui sous-estiment son impact sur les bénéfices», ajoute M. Prikker.

Tenez également compte du fait que vous utiliserez peut-être l’espace différemment de l’ancien occupant. Par exemple, si vous utilisez tout l’espace alors que l’ancien locataire n’en occupait que la moitié, vos frais de chauffage risquent d’être plus élevés.

3e coût caché: le coût du déménagement

Déterminez tous les coûts qu’entraîne votre déménagement, dont ceux liés à l’aménagement du nouvel espace (p. ex., branchement du téléphone et d’Internet), à la fabrication des nouvelles enseignes et affiches ainsi qu’à l’annonce de votre nouvelle adresse.

4e coût caché: le coût des rénovations

Si vous pensez qu’il faudra rénover l’espace pour l’adapter à vos activités, faites venir sur place un entrepreneur et quelques employés clés pour évaluer les coûts correspondants. Mais auparavant, déterminez comment vous utiliserez vos nouveaux locaux, car un réaménagement plus efficace de ceux-ci pourrait suffire.

5e coût caché: le coût du temps d’arrêt

On oublie souvent les coûts liés au temps d’arrêt causé par le déménagement, notamment ceux qu’entraîne l’accélération de la production pour accumuler des stocks et éviter les ruptures.

6e coût caché: le coût des réparations

Tenez compte de toutes les réparations que vous devrez effectuer à votre emplacement actuel pour le remettre dans son état d’origine.

7e coût caché: les frais d’avocat

C’est au moment de la négociation du bail commercial qu’il est particulièrement important de comprendre et de contrôler les coûts cachés ci-dessus. Avant de signer votre bail, vous voudrez probablement retenir les services d’un avocat, de préférence un qui s’y connaît en immobilier commercial, pour qu’il examine le contrat et vous aide à bien saisir vos responsabilités. N’oubliez pas de prévoir ses honoraires dans votre budget.

2. Établissez des prévisions

Maintenant que vous avez une meilleure idée des coûts en jeu, saisissez-les dans un état des résultats prévisionnels pour chaque année de la durée du bail. La répartition par catégorie des dépenses associées au nouvel emplacement permet de cerner efficacement les coûts et de mieux prévoir leur évolution au fil du temps. (Pour obtenir de précieux conseils sur la gestion des flux de trésorerie, téléchargez gratuitement le livre numérique de BDC intitulé Maîtrisez votre trésorerie.)

Déterminez ensuite si les dépenses tiennent la route en fonction des revenus prévus. Entrez aussi les mêmes chiffres dans votre état des résultats de l’année précédente pour savoir quel impact ils auraient eu sur votre rentabilité.

«Si vos coûts de location augmentent, de combien d’argent de plus votre entreprise aura-t-elle besoin pour éponger la différence?, demande M. Prikker. Le nouvel espace vous permettra-t-il d’augmenter vos ventes pour couvrir ces coûts? Connaître le coût réel d’un déménagement vous aidera à répondre à ces questions et à savoir si le jeu en vaut la chandelle.»

3. Surveillez vos chiffres

Enfin, effectuez le suivi des coûts d’exploitation et d’amélioration de l’immeuble dans le budget annuel de votre entreprise. Veillez à bien comprendre vos coûts afin de prévoir des fonds suffisants dans votre budget, et soyez à l’affût des économies.

Partager

v17.9.0.10395