Ce que vous devez savoir sur les évaluations environnementales de site
Lecture de 4 minutes
Une étape essentielle de la diligence raisonnable lors du processus d’achat d’un immeuble commercial consiste à obtenir une évaluation environnementale du site (EES) avant de conclure la transaction.
Une EES vous aidera à vérifier si – et dans quelle mesure – les sols ou les eaux souterraines sont contaminés (notamment par des produits pétroliers, des métaux lourds, des pesticides ou des herbicides). Elle permettra aussi de déceler la présence dans les immeubles de moisissures ou de produits tels que de l’amiante ou de la peinture à base de plomb.
Une EES indiquera si la propriété présente des problèmes de contamination avant que vous l’achetiez et vous aidera à éviter les mauvaises surprises coûteuses. «La diligence raisonnable vise à limiter la responsabilité de l’acheteuse ou acheteur», explique Dan LaBossière, vice-président adjoint, Développement des affaires à BDC. «Lorsqu’une entrepreneure ou un entrepreneur découvre que la propriété qu’elle ou il souhaite acheter est contaminée et qu’elle requiert un nettoyage coûteux, elle ou il peut inclure le nettoyage comme condition dans le contrat de vente ou tout simplement renoncer à l’achat.»
La plupart des institutions prêteuses exigent une évaluation environnementale des immeubles commerciaux et certainse, comme BDC, recommandent à leur clientèle des spécialistes de renom dans le domaine.
Quels sont les risques pour une acheteuse ou un acheteur qui ne procède pas à l’évaluation environnementale d’un site?
Ne pas procéder à une EES avant l’achat d’une propriété peut avoir des conséquences coûteuses et vous entraîner dans de longues démarches. Dan LaBossière cite en exemple un entrepreneur qui avait acheté comptant une propriété sans procéder d’abord à la diligence raisonnable. «Lorsqu’il a eu besoin de financement pour des rénovations, on lui a demandé une évaluation environnementale et c’est alors qu’il a découvert que sa propriété était contaminée et devait être nettoyée. L’entrepreneur a jugé qu’il était trop compliqué de poursuivre le vendeur et a payé de sa poche les coûts d’assainissement, soit plus de 100 000 $. S’il avait su que la propriété était contaminée, il ne l’aurait pas achetée.»
Phases de l’évaluation
Phase 1
La phase 1 consiste en une inspection visuelle et une recherche de l’histoire du site. Une consultante ou un consultant en environnement cherche des signes visuels de contamination réelle ou potentielle, comme la présence de réservoirs souterrains. Cette personne recueille également des documents et des photos aériennes afin de déterminer quelles activités ont été exercées sur le site et sur les propriétés avoisinantes d’où la contamination aurait pu provenir. «Parfois, une entreprise a nettoyé son terrain, mais ce n’est pas le cas des propriétaires des terrains avoisinants», explique Dan LaBossière.
Les recherches de la phase 1 doivent remonter aussi loin que possible pour déterminer à quoi ont servi la propriété et les terrains avoisinants, ainsi que les risques de contamination. «Il y a généralement des risques plus élevés dans les propriétés plus anciennes que dans celles datant de 20 ou 30 ans», affirme Dan LaBossière. Même un site qui semble parfaitement propre aujourd’hui pourrait avoir déjà accueilli un poste d’essence ou un nettoyeur à sec.
Vous pourriez devoir obtenir une EES de phase 1 même si vous louez un immeuble commercial. Dan LaBossière souligne qu’il y a des propriétaires qui précisent dans le bail qu'elles et ils ne sont pas responsables des contaminations environnementales causées par les locataires. Dans ce cas, il recommande aux locataires dont les activités pourraient affecter l’environnement de procéder à une évaluation de phase 1 de référence avant de signer le bail, afin de s’assurer qu’il n’y a aucun problème de contamination existant dont on pourrait les tenir responsables ultérieurement.
Phase 2
La phase 2, qui peut inclure des prélèvements d’échantillons de sol et d’autres tests, offre un meilleur portrait de l’état du terrain, des eaux souterraines et des structures de la propriété. Si des problèmes potentiels ont été détectés à la phase 1, on doit généralement prendre d’autres mesures.
Certaines provinces exigent que le résultat des évaluations de phase 2 ou qu’un rapport sur l’état du site soit soumis aux autorités provinciales, afin que cette information soit rendue publique. «Lorsqu’une entrepreneure ou un entrepreneur démontrait de l’intérêt pour une propriété, je consultais la base de données et j’étais en mesure de lui dire si la propriété était contaminée», indique Dan LaBossière. Cependant, en raison de la réglementation environnementale de plus en plus stricte, une propriété considérée comme non contaminée il y a dix ans pourrait ne pas passer le test aujourd’hui.
Coûts et échéancier
L’offre d’achat doit tenir compte du temps nécessaire à la diligence raisonnable. Une période de deux mois devrait être suffisante pour procéder à une évaluation environnementale approfondie.
La phase 1 coûte entre 3 000 $ et 5 000 $, alors qu’on peut devoir débourser de 7 000 $ à 60 000 $ pour la phase 2, selon les problèmes environnementaux découverts.
«Vous pouvez en tout temps mettre fin au processus, explique Dan LaBossière. Par exemple, vous pouvez décider de laisser tomber la phase 2 et renoncer à l’achat de la propriété.»
Réglementation
Les règlements s’appliquant aux activités susceptibles de nuire à l’environnement relèvent à la fois des gouvernements fédéral et provinciaux et peuvent varier d’une région à l’autre. Il peut donc s’avérer long et complexe d’établir la responsabilité d’une contamination. «Vous ne voulez pas avoir à poursuivre la vendeuse ou le vendeur après la vente, affirme Dan LaBossière. Vous devez être en mesure d’exiger de cette personne qu’elle nettoie sa propriété avant que vous l’achetiez.»
Assurance environnementale
Après un achat, Dan LaBossière vous recommande de souscrire une assurance environnementale s’il y a un risque que vos activités entraînent une contamination du site (par exemple, si vous utilisez des réservoirs à carburant ou un atelier de peinture). Néanmoins, la meilleure stratégie consiste à empêcher la contamination en vous efforçant de limiter l’impact de vos activités sur l’environnement, par exemple en gérant et en entreposant les matières dangereuses de façon sécuritaire, en prévenant les fuites et en éliminant les déchets de façon appropriée.