Le 15 novembre 2011
Sachez dès le départ où vous allez, conseille l’auteur Stephen Covey dans son guide pratique Les sept habitudes des gens efficaces, qui est devenu un classique. Il s’agit sans contredit d’un conseil utile pour un entrepreneur qui envisage l’achat d’un immeuble commercial.
Que vous songiez à acheter un immeuble ou à faire construire de nouvelles installations, il est essentiel d’avoir une vision à long terme de votre entreprise.
Dan LaBossière, vice-président adjoint de BDC, à Winnipeg, a guidé nombre d’entrepreneurs à travers les étapes de la planification et du financement d’acquisitions immobilières fructueuses. Il offre ici des conseils pour faire en sorte que votre projet se déroule de façon harmonieuse et qu’il contribue au succès de votre entreprise et à votre sécurité financière.
L’emplacement: un élément capital — Les considérations sont nombreuses lorsque vous choisissez un emplacement. Vous devez tenir compte de la commodité pour vos clients ainsi que de vos besoins en ce qui concerne l’expédition et la réception des marchandises. Votre entreprise aura-t-elle accès à tous les services dont elle a besoin? Le zonage permet-il votre type d’activités? Qu’en est-il de vos employés? Y a-t-il un service de transport en commun et suffisamment d’espace de stationnement?
Espace pour l’expansion — Il est essentiel d’examiner vos besoins immobiliers et ce que vous pouvez vous permettre de payer compte tenu de votre trésorerie et de votre plan stratégique pour l’avenir. Si, d’un côté, vous ne voulez pas que vos paiements hypothécaires compriment votre fonds de roulement, vous voulez par contre avoir suffisamment d’espace et de commodités dans l’immédiat et à l’avenir.
«On entend par là la possibilité, par exemple, d’ajouter un deuxième étage ou de construire une rallonge , dit M. LaBossière.
Diligence raisonnable — Après avoir choisi un immeuble ou un terrain, vous devez évaluer son état. Il est bon d’investir dans une évaluation environnementale du site pour déterminer s’il y a contamination ou d’autres surprises susceptibles de revenir vous hanter. «C’est un petit prix à payer pour connaître l’histoire de la propriété», indique M. LaBossière.
Dans le cas d’un immeuble existant, M. LaBossière recommande aux entrepreneurs de payer pour obtenir une vérification technique du bâtiment. «Celle-ci s’apparente à une inspection d’habitation, dit-il. Elle vous donne une bonne idée de l’état de l’immeuble et de ce que vous devrez investir avec les années pour assurer son maintien en bon état.»
Surveillance étroite des coûts — Méfiez-vous des frais inattendus lorsque vous prévoyez améliorer un bâtiment ou effectuer des travaux de construction sur un terrain que vous avez acquis. M. LaBossière indique qu’il structure généralement les prêts immobiliers en prévoyant un coussin confortable pour les dépassements de coûts et les améliorations.
Les entrepreneurs devraient interroger minutieusement le constructeur sur ce qui est inclus dans le prix d’achat ou le devis de construction, dit-il. Les éléments tels que les aires de stationnement, l’aménagement paysager, les enseignes et certains composants mécaniques pourraient être exclus et venir gonfler la facture finale. «Vous ne pourrez jamais passer trop de temps à comprendre les coûts et ce qui est inclus ou pas.»
Dernier conseil — Il est souvent sage de créer, pour votre immeuble commercial, une société de portefeuille distincte de l’entreprise en exploitation, soutient M. LaBossière. Cela peut faciliter la vente éventuelle de votre entreprise. En effet, de nombreux acheteurs souhaiteront acquérir uniquement l’entreprise en exploitation. Pour certains, cela rend l’acquisition plus abordable; pour d’autres, cela simplifie le déménagement de vos activités dans un autre quartier ou une autre ville.
De cette façon, il est aussi plus facile pour un entrepreneur de conserver l’immeuble et de l’utiliser comme source de revenu de retraite après la vente de l’entreprise. «Je crois fermement que ce sera, en bout de ligne, une excellente source de revenu à la retraite, dit M. LaBossière. Cela facilite la transition de l’entreprise.»
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