Un achat immobilier est une entreprise coûteuse où les entrepreneurs doivent faire preuve de vigilance à chaque étape du parcours. Sans une bonne planification, les entrepreneurs peuvent se retrouver devant une quantité de problèmes, comme un financement insuffisant, des coûts de construction inattendus, un aménagement inefficace et des poursuites liées à l’environnement.
« Il faut se montrer vigilant sur tous les plans et éviter les erreurs qui pourraient s'avérer coûteuses à long terme, explique Jeff Beacom, vice-président et directeur de district, à BDC. Prendre le temps nécessaire avant de choisir un emplacement est une simple question de bon sens ».
Même si les coûts liés à l’immobilier ont monté en flèche ces dernières décennies, M. Beacom affirme que les entrepreneurs gagnent encore à acheter une propriété plutôt qu’à la louer. « Vous évitez ainsi les augmentations de loyer et votre propriété peut prendre de la valeur », déclare-t-il. Qui plus est, un acheteur peut déduire du revenu imposable de son entreprise la valeur du prêt, les intérêts sur l’hypothèque et la dépréciation de la valeur du bâtiment – chose impossible en cas de location.
Qu’est-ce qui fait le succès d’une acquisition? M. Beacom cite 5 points essentiels auxquels il faut prêter une attention particulière.
Comprenez le marché local de l’immobilier
Avant de prendre la décision importante d’acheter telle ou telle propriété, les entrepreneurs devraient tenir compte de l’emplacement. Chaque marché local est frappé de ses propres taxes, comporte son lot de terrains et compte des problèmes environnementaux particuliers. Il faut également prendre en considération la disponibilité de la main-d’œuvre spécialisée dans la région. Les municipalités peuvent souvent donner des renseignements utiles sur les projets industriels à venir et les enjeux environnementaux.
Mettez de l’ordre dans son financement
La capacité financière est une question importante dans l'immobilier commercial d'aujourd'hui. Avant de vous adresser à une banque, vous devriez consulter un comptable pour établir votre budget. Les banquiers rechercheront des états financiers de grande qualité et voudront avoir la preuve que les bénéfices réalisés restent bien dans l’entreprise. Tous ces facteurs joueront un grand rôle dans l’obtention du prêt souhaité.
Il convient également d’envisager d’autres solutions que les banques conventionnelles. Une banque peut très bien accepter de financer 65 % du capital nécessaire, mais vous demander d’investir le solde restant de 35 % – une lourde charge personnelle dans le cas d’une propriété d’un million de dollars. BDC offre **Financement pour l'achat de terrain ou de bâtiment des conditions plus souples que les banques, en fonction de la situation du client. Elle apporte également du financement pour répondre à de multiples besoins, notamment pour l'acquisition de terrains et du financement provisoire.
Quelle que soit l’option que vous choisirez, résistez à la tentation de gagner les faveurs des institutions de crédit en leur présentant des prévisions trop optimistes. Les problèmes de remboursement ultérieurs peuvent augmenter vos coûts et réduire votre marge de manœuvre.
Consultez des fiscalistes
Les incidences fiscales des transactions immobilières peuvent s’avérer complexes. « Je conseille d’abord de consulter un comptable expérimenté », indique M. Beacom. Les entrepreneurs devront savoir, par exemple, si leur achat devrait être considéré comme une transaction immobilière personnelle ou d’entreprise. Parmi les autres questions à aborder, citons la planification de la relève Financement de transitionet les décisions portant sur la répartition des actifs en cas de vente.
Planifiez avec soin votre aménagement
Qu’il s’agisse d’un bâtiment existant ou à rénover, vous aurez besoin que son aménagement vous procure un avantage concurrentiel. Un bon aménagement peut réduire vos coûts d’exploitation tout en améliorant votre capacité à fabriquer de nouveaux produits et votre aptitude à produire des biens de meilleure qualité. L’aménagement d’une usine a une incidence majeure sur son efficacité opérationnelle Optimisation des processus et réduction du gaspillage. Même si les entrepreneurs hésitent à dépenser davantage pour aménager les locaux après un achat coûteux, ils constatent en général rapidement les avantages d’un tel investissement supplémentaire. « Ce que vous dépensez pour l’aménagement et la planification de la production peut être récupéré par des gains de productivité », affirme M. Beacom. BDC offre aux entrepreneurs du financement pour les aider à améliorer leur efficacité opérationnelle, ainsi que des services de consultation pour leur permettre de mettre fin au gaspillage et de simplifier leurs processus.
Choisissez le bon entrepreneur en construction
« Moins de temps, moins d’argent et plus de valeur. Ces principes devraient vous guider dans le choix d’un entrepreneur en construction », suggère M. Beacom. « Vous devriez rechercher des entrepreneurs de qualité qui ont une bonne réputation et qui pourront répondre à vos besoins. » Parmi les caractéristiques essentielles d’un bon entrepreneur, citons l’expérience, la rapidité d’exécution et une bonne connaissance de votre secteur. Par exemple, si votre bâtiment doit respecter les normes du secteur alimentaire, votre entrepreneur en construction devra posséder le savoir-faire en la matière. Il faut également regarder les antécédents financiers du constructeur. « Vous n’avez pas envie de vous retrouver dans une situation où un entrepreneur utilise votre dépôt pour financer un contrat antérieur déficitaire », ajoute-t-il. En cas de doute, procédez à une vérification du crédit.
« En fin de compte, il n'y a pas de recette magique pour réussir l’acquisition d'un bâtiment ou d'un terrain. Toutefois, si vous faites attention aux cinq points précédents, vous aurez toutes les chances de tirer le meilleur parti possible de votre investissement », conclut M. Beacon.
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