Au Canada, les bâtiments sont responsables d’environ un tiers de toutes les émissions de gaz à effet de serre et de l’utilisation d’énergie. La rénovation des bâtiments actuels – comptant pour environ 98 % des immeubles commerciaux au Canada – est essentielle aux économies d’énergie et à la réduction de notre empreinte écologique.
«Tout le monde aime souligner la pollution générée par les voitures, mais ce sont les bâtiments qui sont les plus gros pollueurs», affirme Anthony Esposti, directeur principal, Financement corporatif à la Banque de développement du Canada à Ottawa, et membre du Conseil du bâtiment durable du Canada.
Il faut toutefois noter que lors du financement d’une rénovation, l’option durable n’est pas toujours la plus facile à mettre en œuvre.
Un des problèmes est que de nombreux propriétaires ne comprennent pas les
avantages financiers liés à l’installation de diverses améliorations écologiques (éclairage DEL, équipement de CVCA à rendement élevé, systèmes de gestion des eaux de pluie).
«Au final, note M. Esposti, c’est le propriétaire qui paie pour les rénovations, mais c’est le locataire qui en récolte les bénéfices (grâce à des factures de services publics moins élevées). Le décalage économique est évident.»
Il conseille donc aux propriétaires d’adopter une vision à long terme. Une étude sur les immeubles de bureaux américains, menée par l’Université de Maastricht, aux Pays-Bas, a montré que les propriétaires de bâtiments verts peuvent facturer un supplément de loyer de 3,5 %, et que le taux d’occupation de ces bâtiments est supérieur de 6 % à celui des bâtiments non écologiques.
«Un locataire qui signe un bail pour ce type de bâtiment sait que les coûts d’exploitation seront moindres, explique M. Esposti, qui siège également au Conseil consultatif sur la responsabilité sociale d'entreprise de BDC. Par ailleurs, la qualité de l’air sera meilleure et la main-d’œuvre sera donc plus productive. C’est pourquoi les locataires sont disposés à payer le supplément. »
La valeur des bâtiments durables s’en trouve renforcée. La même étude de l’Université de Maastricht a en effet conclu que ce type de bâtiment peut bénéficier d’un prix de vente au pied carré supérieur de 16 à 17 %.
Si un propriétaire est convaincu qu’une rénovation verte est plus rentable à long terme, il doit commencer par mener une enquête. D’après M. Esposti, le coût des installations qui économisent de l’énergie peut être amorti sur une période de deux à six ans, à condition que le propriétaire dispose des quatre éléments suivants:
- données de base sur la consommation du bâtiment en eau et énergie, avant la rénovation;
- recommandations sur l’équipement nécessaire pour réduire cette consommation;
- estimation d’un ingénieur quant aux réductions énergétiques et aux économies projetées;
- programme de suivi visant à recueillir des données sur la consommation d’eau et d’énergie du bâtiment après la rénovation.
De nombreux cabinets de consultation sont en mesure de fournir cette information, mais le paiement de ces services et des équipements recommandés peut s’avérer délicat. «Les bâtiments existants sont généralement entièrement financés par des emprunts dès le départ, note M. Esposti. Un prêt hypothécaire ordinaire n’est donc pas une option viable.»
Il conseille aux propriétaires de communiquer avec leurs prêteurs habituels afin de discuter des options de financement qui s’offrent à eux. Il suggère en outre d’utiliser l’information du Conseil du bâtiment durable du Canada et des Ressources naturelles Canada concernant les avantages des bâtiments verts, afin d’appuyer leur demande de prêt. Il se peut qu’un banquier leur fournisse un financement de type prêt pour l’achat de nouveaux équipements de bureau.
M. Esposti encourage également les propriétaires à contacter BDC à propos du financement. «Nous disposons de fonds à d’autres fins que le financement hypothécaire.» BDC cherche actuellement des moyens précis d’aider les entrepreneurs à réduire les émissions de gaz à effet de serre de leur entreprise et à améliorer leur efficacité énergétique.
Si un projet consiste à rénover un bâtiment municipal, tel qu’une patinoire ou un musée, il est possible de demander une subvention ou un prêt du Fonds municipal vert, un programme du gouvernement fédéral dirigé par la Fédération canadienne des municipalités.
Tant qu’un programme national de prêts écologiques n’aura pas vu le jour, les propriétaires devront faire preuve de créativité pour trouver le financement nécessaire à leurs projets de rénovation. Mais on peut espérer que la perspective de voir les loyers, les taux d’occupation et les prix de vente augmenter les poussera à produire cet effort supplémentaire.
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